Włąściciele lokali użytkowych nie mogą ponosić kosztów strat ciepła lokali sąsiednich
: 25-01-2024, 10:55
Wyrok Sąd Okręgowy w Gliwicach z dnia 21 listopada 2023 r., sygn. akt I C 898/23
https://orzeczenia.ms.gov.pl/content/$N ... -12-06_001...właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą w drodze uchwały zwiększyć obciążenia właścicieli lokali użytkowych związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tychże lokali użytkowych. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych uzależnionej jest zatem od dwóch przesłanek: sposobu korzystania z lokali i związanego z nim zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Są to jednocześnie wyłączne podstawy uprawniające wspólnotę do zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych. Funkcją art. 12 ust. 3 u.w.l. jest kompensacja przez właściciela lokalu użytkowego wzrostu nakładów finansowych na nieruchomość wspólną. Natomiast wzrost uciążliwości korzystania z pozostałych lokali nie jest podstawą do zwiększenia obciążeń względem lokalu użytkowego (K. Osajada, B. Lackroński, Ustawa o własności lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022, Legalis).
Oczywistym jest, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych nie może następować arbitralnie, ale musi mieć uzasadnienie w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
W tej sytuacji trafny okazał się zarzut powódki dotyczący niezgodności zaskarżonej uchwały z prawem, a konkretnie z art. 12 ust. 3 u.w.l. Poza sporem jest bowiem, że zaskarżona uchwała podjęta została nie tylko w związku z koniecznością utrzymania nieruchomości wspólnej, ale także z uwagi na koszt dostawy energii cieplnej do innych wyodrębnionych lokali, w szczególności lokali sąsiadujących z lokalami użytkowymi. Wyliczenia zwiększonego obciążenia (opłaty ustalonej uchwałą) dokonano w taki sposób aby wyrównać koszty dostawy energii nie tylko do części wspólnych nieruchomości, ale także poszczególnych lokali. Naliczona opłata nie znajduje zatem oparcia w przesłankach wymaganych art. 12 ust. 2 u.w.l.
Trafnie zauważa powódka, że nie istnieje żaden obowiązek nakazujący właścicielowi lokalu utrzymywanie w nim określonej temperatury, a w szczególności obowiązku takiego nie tworzy przywoływane przez pozwaną rozporządzenie Ministra Infrastruktury. Nie ma też żadnych powodów do obciążania właściciela lokalu wynikającymi ze strat ciepła kosztami ogrzania lokali sąsiednich. Niemal w każdym budynku znajdują się lokale lepiej lub gorzej usytuowane z punktu widzenia rozmaitych walorów użytkowych i technicznych, w tym również z punktu widzenia kosztów ogrzewania. Nie upoważnia to jednak ich właścicieli do żądania wyrównania im przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej kosztów jakie w związku z tym ponoszą. Podobnie niekorzystne usytuowanie lokalu jakim jest jego położenie bezpośrednio nad lokalem użytkowym nie upoważnia właściciela lokalu do żądania od właściciela lokalu użytkowego partycypowania w kosztach jego utrzymania poprzez nałożenie takiego obowiązku uchwałą członków wspólnoty. Takie żądanie nie znajduje żadnego uzasadnienia w ustawie.
Zaskarżona uchwała, jako obciążająca powódkę opłatą, uwzgledniającą obok kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej również koszty utrzymania lokali mieszkalnych, jest sprzeczna z art. 12 ust. 3 u.w.l. i jako taka podlega uchyleniu w oparciu o przepis art. 25 u.w.l. Niezależnie od tego zaskarżona uchwała narusza interes powódki, nakładając na nią nieuzasadnione obciążenia.