Wspólnota Mieszkaniowa

Witam,

bardzo proszę o opinie w następującej sprawie :

jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej ( ok 70 lokali) , z zarządcą ustanowionym notarialnie na podst par 18 UWL.
Zarządcą jest deweloper, który sprzedawał nam mieszkania.
Kilkanascie mieszkań jest dalej własnością dewelopera.

W odczuciu wielu członków wspólnoty deweloper w roli zarządcy się nie sprawdza - przede wszystkim w "egzekwowaniu usuwania usterek" ( jakkolwiek miałoby to przy takim układzie zarżadca/deweloper) od dewelopera (bezpośrednio) czy wykonawcy ( pośrednio).

Nie chcę tu wchodzić w opisywanie całej sprawy - niby jakieś prace sa wykonywane, ale rzeczywiście nie wygląda to najlepiej, usterki sa poważne ( przede wszystkim - wilgoć w piwnicach). Może i nie można naszemu zarządcy/deweloperowi zarzucić braku dobrej woli, ale wyrażnie nie potrafi sobie poradzić z egzekwowaniem usuwania usterek od generalnego wykonawcy. Czas upływa - od pierwszego aktu notarialnego juz minęło chyba ponad półtora roku.

W związku z tych grupa członków wspólnoty złożyła wniosek o odwołanie zarządcy , zarządca takie zebranie wspólnoty zwołał w najbliższych dniach.
"grupa inicjatywna" zaprosiła na zebranie notariusza i ma nadzieję na podjęcie uchwały ptokołowanej notarialnie o odwołaniu naszego deweloperozarządcy i powołanie w jego miejsce innego zarządcy - osoby prawnej/firmy zajmującej się zarzadzaniem.
Przy czym jak rozumiem w takim przypadku ( zmiany jedynie zarzadcy, a nie spsobu zarżadu nieruchomościa) równocześnie musielibyśmy się zdecydować na ta nową firmę.

I tu pojawia się pewien problem, bo wydaje się ,że do czasu zebrania nie będziemy w stanie dostatecznie wnikiliwie rozpatrzyć ofert konkurencyjnych firm, więc prawdopodobnie wybór byłby nieco "w ciemno" i jak zanm realia - wg kryterium "najniższa cena"...

Ale pytanie zasadnicze brzmi :
czy uważacie że taki ruch ( zmiana jednego zarzadcy notarialnego z par 18 na drugiego na tych samych zasadach) jest lepsza od powólania zarzadu spośród członków wspolnoty i zlecenia zarządzania na podstawie odrębnej umowy ( nie notarialnie) ?
Czy może nam to cokolwiek pomóc w dochodzeniu napraw i ew. roszczen od dewelopera ( jezeli tak to w jaki konretnie sposób, poza pozbyciem się oczywitego konfliktu interesów) ?
Czy może obranie innej drogi ( powołanie Zarzadu) miałoby większy sens w tej sytuacji /
Jakie sa plusy i minusy obydwu rozwiązań ?

Co do Zarzadu - wygląda na to ,że mógłby być kłopot ze znalezieniem chętnych z jakimkolwiek doświadczeniem w tym zakresie, nie mowiąc o jakiejs osobie z prawniczym wykształceniem ( choć wiem że nie jest to niezbędne ) .

jeszcze raz - bardzo proszę o opinie.

Jak wybierzecie następnego zarządcę notarialnego i traficie źle, to się go długo nie pozbędziecie (przeczytaj posty waproka na tym forum).

Lepiej wybrać zarząd właścicielski, nawet nie znający się na prawie, a potem zawrzeć umowę o administrowanie z firmą mającą doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami i potyczkach z deweloperami. Firma Wam pomoże przejąć nieruchomość i zorganizuje funkcjonowanie wspólnoty.

Taka firmę łatwiej kontrolować i jak się nie sprawdzi, to ją zmienić. Wtedy już nie trzeba notariusza.

Deweloper w roli zarządcy to moim skromnym zdaniem najmniej korzystna sytuacja dla nowej wspólnoty - moim skromnym zdaniem dużo lepiej jest jeśli zarządca nie jest powiązany z deweloperem - ma wtedy obiektywne spojrzenie na nieruchomość


Zarządca nie jest strona jeśli chodzi o egzekwowanie usuwania usterek - usterki to przeważnie sprawa rękojmi a jeśli chodzi o rękojmie na wady to stronami są właściciele i deweloper.



Ja bym doradzał zmianę sposobu zarządzania i wybór własnego zarządu - daje to Wam taką przewagę że Zarząd może działać od razu - z chwila wejścia w życie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza - jeśli zmienicie zarządcę to pewnie będzie obowiązywał jakiś okres wypowiedzenia umowy obecnemu zarządcy/deweloperowi i tutaj tracicie czas.
Zarząd ma pełen wgląd we wszelkie dokumenty wspólnoty i może działać jako "Głos Ludu" - a okres wypowiedzenie - obstawiam że są to 3 miesiące, ale może być inaczej - pozwoli Wam się zorientować w sytuacji i wybrać nowego zarządcę/administratora. Jeśli chodzi o usterki takie jak zawilgocenie to czas jest tutaj ważny - radził bym żeby wybrany Zarząd zatrudnił jakiegoś dobrego inspektora budowlanego, który przyjrzy się nieruchomości i sporządzi coś na kształt raportu o stanie nieruchomości.
Radził bym też sporządzić listę usterek (im pełniejsza tym lepiej) i zażądać od dewelopera ich usunięcia - pod takim pismem/listą powinno się podpisać jak najwięcej właścicieli gdyż uprawnienia odnośnie rękojmi za wady na częściach wspólnych przysługują każdemu współwłaścicielowi w wymiarze jego udziałów.
Czyli reasumując Zarząd może zacząć działać zaraz po "przyklepaniu' uchwały - nowo wybrany zarządca dopiero po wygaśnięciu umowy na zarządzanie jaką posiada deweloper. Zarząd może zawrzeć w imieniu Wspólnoty umowę z dowolnym zarządcą (już bez notariusza) - potrzebna jest tylko uchwała która można "zrobić" przy pomocy indywidualnego zbierania głosów - co jest dużo prostsze niż na zebraniu, i w taki sam sposób można nowego zarządcę odwołać.
Dlatego ja doradzał bym zmianę sposobu zarządzania.

http://gazetadom.pl/prawo/1,65546,2720180.html

dziekuje za odpowiedzi.
ale miałbym jeszcze kolejne pytania :

czy - jezeli mimo wszystko wspólnota zdecyduje nie zmieniać sposobu zarządu, a jedynie osobę ten zarząd sprawującą - to nie potrzeba notariusza do protokołowania takiej uchwały ?
czy dobrze rozumiem, że takiej właśnie sytuacji dotyczy wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku:
"Wynikająca z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903) szczególna forma przewidziana dla uchwały dotyczyć będzie zmiany sprawowania zarządu, uprzednio powierzonego osobie trzeciej, nie zaś samej osoby sprawującej zarząd." (wyrok z dnia 15.01.2002 I ACa 995/01). ?

jaka może być ew. rola (i kto w tej roli , przynajmniej teoretycznie mógłby być najskuteczniejszy) : zarządu własćicielskiego, zarządcy z art 18, administratora - w pomocy(ew. -zastępstwie?) członkom wspólnoty w dochodzeniu roszczen gwarancyjnych od dewelopera, dotyczących zarówno nieruchomości wspólnej , jak i poszczególnych lokali ( w tym - przede wszystkim - wyodrębnionego samodzielnego lokalu garażu podziemnego, stanowiącego współwłasność wszystkich członków wspólnoty) ?

Właściciele lokali wyodrębnionych w nieruchomości deweloperskiej nie mają wpływu na zmianę osoby sprawującej zarząd czyli faktycznie członka zarządu dewelopera(inwestora) , a zdaje się o to chodzi w tym drugim cytacie.