Administrator działa za plecami zarządu

[amon]

Krótki opis sytuacji.
Administrator 29.09.2008 podpisuje w imieniu i działając na rzecz wspólnoty umowę na docieplenie budynku. W umowie określono także wykonanie daszków nad ostatnią kondygnacją. W kosztorysie umowy daszki są wycenione, więc wykonawca wie, że ma je zrobić. Termin zakończenia robót w umowie określono na 28 grudnia 2008. W przypadku niedotrzymania terminu - odsetki 0,1% wartości umowy dziennie. Tymczasem 22 grudnia administrator bez powiadomienia i zgody zarządu podpisuje aneks do umowy, w którym przedłuża termin zakończenia umowy na 31 marca 2009 z uwagi na konieczność opracowania i wykonania dokumentacji do wykonania daszków na balkonami. Tym samym wg mnie administrator pozbawił wspólnotę możliwości dochodzenia należnych odsetek za zwłokę. Dodam, że 23 grudnia zarząd w dobrej wierze dokonał częściowego odbioru budynku - odebrano jedną ścianę - frontową, tę bez balkonów. Zarząd nie wiedział nic o podpisaniu dzień wcześniej aneksu o przedłużeniu terminu zakończenia prac.
1. Czy administrator miał prawo?
2. Czy zarząd może zażądać anulowania aneksu?

Czekam na rzeczowe odpowiedzi
dziękuję
amon

[bykira]

To zależy co administrator ma w umowie, jakie uprawnienia do reprezentowania wspólnoty.
U mnie jest w umowie zastrzeżenie że wszelkie umowy podpisuje zarząd.
Jeśli zarząd się w ten sposób ubezwłasnowolnił to on ponosi wine , jeśli administrator przekroczył swoje kompetencje, to nalezy go wezwać do usunięcia naruszeń a jak nie to wyciągnąc konsekwencje łącznie z doniesieniem do prokuratury o podejrzeniu działania na niekorzyść wspólnoty i przekroczeniu uprawnień.

[andy]

Administrator - jeżeli nie został do tego upoważniony uchwałą wspólnoty - nie ma prawa składać oświadczeń woli w imieniu wspólnoty. Nie miał więc prawa podpisać umowy (co jednak zostało uzdrowione przez zarząd wspólnoty, który przystapił do jej realizacji dokonując odbioru części robót) i nie miał prawa podpisać aneksu do umowy.

Zarząd wspólnoty może oświadczyć kontrahentowi, że oświadczenie złożone w imieniu wspólnoty przez administratora o przesunięciu terminu zakończenia robót jest nieważne, bowiem zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali tylko zarząd może reprezentować wspólnotę, a właściwa reprezentacja wymaga współdziałania co najmniej dwóch członków zarządu wieloosobowego.

Kontrahent ma obowiązek upewnić się, czy osoba, która zawiera umowę w czyimś imieniu, jest do tego upoważniona, ale zarząd wspólnoty jest współwinny powstania tej sytuacji. Dlaczego zarząd nie interweniował zaraz po rozpoczęciu robót? Dlaczego poszukujecie możliwości zerwania umowy dopiero teraz?

UWAGA! Zanim pozrywacie kontrakty i aneksy sprawdzie, co było powodem opóźnień. Jeżeli wykonawca zaproponował opóźnienie montażu daszków np. z powodu mrozu, to raczej lepiej, że chce je zamontować później i solidniej.

To zależy co administrator ma w umowie, jakie uprawnienia do reprezentowania wspólnoty.

Członkowie zarządu właścicielskiego, którzy blankietowo przekazują administratorowi któreś ze swoich podstawowych ustawowych obowiązków lub uprawnień - to są lenie lub ignoranci.

[amon]

Oto treść aneksu w stosownym fragmencie:
W par.2 zmienia się termin zakończenia robót na dzień 30.03.2009 z uwagi na konieczność opracowani dokumentacji technicznej na wykonanie i zamontowanie daszków nad balkonami ostatniej kondygnacji.

W umowie napisane stało:
"Docieplenie ścian zewnętrznych podłużnych wraz z kolorystyką elewacji budynku mieszkalnego przy ul. XXXXXXXX 10 w XXXXXXXXXXXXXXXX",
obejmujące: ..........wykonanie zadaszeń nad balkonami na ostatniej kondygnacji,........

w kosztorysie napisano:
"Wykonanie zadaszeń z poliwęglanu nad balkonami na ostatniej kondygnacji. Kalkulacja indywidualna, szklenie ram metalowych na listwy z obustronnym podkitowaniem, szkłem zbrojonym grubości 6-7mm, o powierzchni szyby ponad 0,5m2 - analogia daszki z poliwęglanu. m2 19,2 , cena 285,46, wartość 5.480,89zł.

Coś więcej?

Kontrahent ma obowiązek upewnić się, czy osoba, która zawiera umowę w czyimś imieniu, jest do tego upoważniona, ale zarząd wspólnoty jest współwinny powstania tej sytuacji. Dlaczego zarząd nie interweniował zaraz po rozpoczęciu robót? Dlaczego poszukujecie możliwości zerwania umowy dopiero teraz?

Nie jestem członkiem zarządu, ale znam jego członków i nie dopatruję się w ich działaniu żadnej złej woli - po prostu wcześniej nikt niczym się nie interesował. Dopiero gdy zacząłem się interesować tymi sprawami, zaczęły wychodzić kwiatki...

[andy]

Oto treść aneksu w stosownym fragmencie:
W par.2 zmienia się termin zakończenia robót na dzień 30.03.2009 z uwagi na konieczność opracowani dokumentacji technicznej na wykonanie i zamontowanie daszków nad balkonami ostatniej kondygnacji.

Do obowiązków inwestora, czyli wspólnoty należy przygotowanie dokumentacji technicznej oraz dokonanie odpowiednich uzgodnień i uzyskanie pozwoleń. Skoro wspólnota tego nie uczyniła i nie zleciła tego np. wykonawcy - to powinniście mu podziękować, że wyraził zgodę na przesunięcie terminu wykonania robót i to nie on zażądał zapłaty kar umownych. Temat wraca do administratora i zarządu, który nie panuje nad powierzonymi mu sprawami. Brak złej woli do dobra wiadomość, ale te sprawy wymagają uporządkowania.

[amon]

W umowie jest określone to, że dokumentację techniczną inwestycji przygotowuje WYKONAWCA.