Wzór umowy na zarządzanie/administrowanie

[mirdem]

Umowa na zarządzanie/administrowanie-wzór.
Jest to mój pierwszy taki dokument,który stworzyłem więc proszę o wyrozumiałość.
Umowa ta,może sie wydać komuś zbyt ograniczająca prawa zarządcy/administratora ale myślę ,iż daje ona pełną kontrolę nad poczynaniami w/w wymienionych.
PS.
Dziś wrzuciłem nowy zapis umowy po małych zmianach.
Pozdro

[szyno]

Wy zlecacie pewne czynności Administratorowi, zarazem utrzymujecie Zarząd Wspólnoty (art.20 uwl). Wy nie macie Zarządcy w myśl art.18 ust.1 uwl. W związku z powyższym, proponowałbym zastąpić oznaczenie zarządca na administrator, nie będzie się mylił Zarząd wspólnoty (art.20 uwl) z podmiotem wykonującym zadania administracyjne.
Odnośnie par. 3, ust.1 pkt k, Zarząd wspólnoty chyba nie podejmuje uchwał, a jedynie decyzje (ale nie jestem tego pewny).
par.4 ust.2 - zawiadomienie, to koszty zarządu i obciążają wspólnotę (art.14 uwl). Ponadto dałbym zastrzeżenie, że monit wysyła się w przypadku miesięcznego spóźnienia, bo przy nadgorliwości wpędzicie się w zbędne spory i koszty (np. będzie wysyłał wezwania w 2 dni po terminie). Z kolei, jeżeli tego nie zrobi, to narazi się na zarzut nierealizowania umowy. Taka patowa sytuacja, której się powinno unikać i doprecyzować tą kwestię.
par.4 ust.7 pkt a - nie możecie zmieniać kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Takie prawo przysługuje wspólnocie, przekracza to zwykły zarząd. Ponadto, nie wiem czy można zwiększyć koszty zarządu nieruchomości wspólnej tylko jednemu właścicielowi - mam tu poważne wątpliwości co do legalności takich działań (można zwiększyć za lokale użytkowe).
par.5 ust.6 dopisałbym, że w przypadku zaprzestanie wykonywania zadań przez administratora (Zarządcę, wg Was), ponosi On pełną odpowiedzialność za błędy i wszystko, co przez to zostanie spowodowane. Można to pominąć, jeśli wynika wprost z innych zapisów, chodzi konkretnie o przypadek zaprzestania wykonywania pracy.
par.ust.2 - nie może być takiego zapisu, To działanie przekraczające zwykły zarząd (art.22 ust.3 pkt 3) i wymaga uchwały właścicieli.
par.8 ust.4 - nie realne. Nie zmusicie ludzi (członków wspólnoty) do udzielenia pełnomocnictwa komukolwiek. Nie możecie tego również wykonać poprzez uchwałę wspólnoty. Jedyne co możecie, to udzielić pełnomocnictwa do reprezentowania Zarządu Wspólnoty (wybranego zgodnie z art.20uwl). Ponadto jest sprzeczność z par. 3, ust.1 pkt k waszej umowy, gdzie warunkujecie pełnomocnictwo od dodatkowej zgody. To nie ma sensu, albo udzielacie pełnomocnictwa do reprezentowania Zarządu wspólnoty, co praktycznie zrobiliście w par.8 ust.2 (tylko inaczej to nazwaliście, co może również budzić pewne wątpliwości co do poprawności takiego pełnomocnictwa). Warto, abyście wszystkie pełnomocnictwa udzielili za potwierdzeniem notarialnym i zaznaczyć to w umowie. Ponadto, jeśli chcecie, aby pełnomocnictwo było zależne od postanowień zawartych w innym paragrafie, to powinniście napisać, że udzielacie takiego i takiego pełnomocnictwa z zastrzeżeniem {i tu wymienić wszystkie punkty umowy, które mówią o dodatkowych wymogach, itp. przy pełnomocnictwach}.
par.10 ust.1 -

przekraczające zakres zwykłego Zarządu nieruchomością wymagają uchwały właścicieli podjętej w trybie § 23 ustawy właścicieli lokali. Nie dotyczy to prac niezbędnych dla zachowania prawidłowego stanu technicznego oraz określonych w § 3.

Nie możecie tak, wszystko co przekracza zwykły zarząd wymaga uchwały wspólnoty (art.22 ust.2 uwl).
Nie zgadzam się również z par.11 ust.1 - niech zawiadamia nabywca, który z mocy prawa stał się członkiem wspólnoty i to na nim ciążą teraz wszystkie obowiązki. Może on również zawiadomić Zarząd Wspólnoty, a nie administratora. Uważam, że obarczenie byłego właściciela takim obowiązkiem nie będzie miało skutku, bo jego już nie będą obowiązywały decyzje wspólnoty (z momentem zbycia lokalu przestaje być jej członkiem).
Podsumowując, uważam, że powinniście jeszcze raz przejrzeć umowę i doprecyzować tam, gdzie to jest wymagane oraz usunąć usterki. Musicie również pamiętać, że cały czas jesteście w trybie zarządu właścicielskiego (art.20 uwl) i musicie przestrzegać uwl (a w paru punktach umowy krucho z tym).
Zastrzegam, że mogłem do czegoś się nie odnieść (w tym nieprawidłowości).

[owner]

Nie zmusicie ludzi (członków wspólnoty) do udzielenia pełnomocnictwa komukolwiek. Nie możecie tego również wykonać poprzez uchwałę wspólnoty. Jedyne co możecie, to udzielić pełnomocnictwa do reprezentowania Zarządu Wspólnoty (wybranego zgodnie z art.20uwl).

Zmusić się nie da, ale pełnomocnictwo wymaga uchwały. I tylko w formie uchwały wspólnota może pełnomocnictwa udzielić.
Nie ma czegoś takiego, jak "reprezentowanie Zarządu Wspólnoty". Zarząd posiada kompetencje w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną - te czynności nie wymagają pełnomocnictw, swoje uprawnienia zarząd może przekazać osobie trzeciej w umowie.

[szyno]

Odniosłem się konkretnie do zapisu:

Wspólnota i Zarząd zobowiązuje się do uzyskania odpowiednich pełnomocnictw od członków Wspólnoty dla Zarządcy jeśli pełnomocnictwa te są konieczne do prawidłowego zarządzania Nieruchomością Wspólnoty, w tym pełnomocnictw do prowadzenia postępowania sądowego i administracyjnego.

Zmusić się nie da, ale pełnomocnictwo wymaga uchwały. I tylko w formie uchwały wspólnota może pełnomocnictwa udzielić.

Z niego (par.8 ust.4) wynika, że Zarząd zobowiązał się do uzyskania odpowiednich (założyłem, że innych niż wynikają z art.21 ust.1 oraz art.22 ust.1 uwl) pełnomocnictw od członków wspólnoty, co jest niewykonalne. Uprawnienia (pełnomocnictwo) Zarządu do reprezentowania Wspólnoty wynikają z art.21 ust.1 oraz art.22 ust.1 uwl i nie wymagają w tej materii żadnych innych pełnomocnictw. Każde inne pełnomocnictwo, w innej sprawie jest sprawę dobrowolną każdej osoby i żadna uchwała wspólnoty tego nie zmieni. Zarząd nie ma możliwości prawnej wymuszenia uzyskania takiego pełnomocnictwa. W związku z powyższym, ten paragraf nie ma sensu w tym zakresie. Wspólnota może udzielić pełnomocnictwa (po uchwale), ale tylko w sprawie wspólnoty (jako całości), a nie poszczególnych osób. Mam nadzieję, że wiesz o co mi chodzi, bez dokładniejszego opisywania.

Nie ma czegoś takiego, jak "reprezentowanie Zarządu Wspólnoty". Zarząd posiada kompetencje w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną - te czynności nie wymagają pełnomocnictw, swoje uprawnienia zarząd może przekazać osobie trzeciej w umowie.

Tu się nie zrozumieliśmy. Nie zgadam się, że nie ma czegoś takiego jak "reprezentowanie Zarządu Wspólnoty". Przecież Zarząd może udzielić komuś, np. jednemu członkowi ze swojego składu lub komuś innemu, np. adwokatowi, pełnomocnictwa do reprezentowania Zarządu w sprawie nie przekraczającej zwykłego zarządu, np. przed sądem. Wtedy osoba taka będzie reprezentowała Zarząd, a nie Wspólnotę. Wspólnotę będzie reprezentował Zarząd poprzez swojego pełnomocnika. Czyli w efekcie osoba przed np. sądem będzie pełnomocnikiem ustawowego pełnomocnika (Zarządu) Wspólnoty. Nie neguję uprawnień w zakresie zwykłego zarządu (wynikają z uwl), ale już choćby w związku z art.21 ust.2 uwl, gdy w sądzie jest tylko jeden członek (np. z 3) Zarządu, to musi mieć pełnomocnictwo przynajmniej jeszcze jednego członka Zarządu, aby w efekcie mieć głoś dwóch członków Zarządu. Jednocześnie Zarząd (jako całość) może wskazać swojego pełnomocnika. W tym sensie reprezentowanie Zarządu Wspólnoty, przez jakąś osobę. Ale nadal Zarząd reprezentuję Wspólnotę, tyle, że przez swojego pełnomocnika.

[mirdem]

Podsumowując, uważam, że powinniście jeszcze raz przejrzeć umowę i doprecyzować tam, gdzie to jest wymagane oraz usunąć usterki. Musicie również pamiętać, że cały czas jesteście w trybie zarządu właścicielskiego (art.20 uwl) i musicie przestrzegać uwl (a w paru punktach umowy krucho z tym).

Przejrzał ją dzisiaj prawnik,zmienił kilka zapisów miedzy innymi kilka twoich uwag ale nie wszystkie.
Najważniejsze,że uznał ją za zgodną z UWL i KC oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami.
PS.
Dziękuje za cenne uwagi

[ Dodano: Sro 06 Sie, 2008 ]
Jutro dokonam zmian zgodnie z wytycznymi prawnika i zmienię ją na forum

[owner]

Wtedy osoba taka będzie reprezentowała Zarząd, a nie Wspólnotę.

Wspólnotę. Zarząd, udzielając pełnomocnictwa np. radcy prawnemu, deleguje swoje prawo do reprezentowania wspólnoty na osobę trzecią. Zarząd nie jest odrębnym bytem, jest częścią wspólnoty, jej organem. Oświadczenia woli zarządu są oświadczeniami wspólnoty. Radca przed sądem reprezentuje wspólnotę, a nie zarząd. Stroną postępowania jest wspólnota.