Czy zarząd może zlecić zarządcy czynności zarządu?

Zarząd sprawowany przez zatrudnioną przez wspólnotę osobę fizyczną lub prawną.
Także administrator zatrudniony do pomocy zarządowi właścicielskiemu.
Wiadomość
Autor
Piotr_wroc
.
.
Posty: 107
Rejestracja: 10-04-2006, 10:03
Lokalizacja: Wrocław

Czy zarząd może zlecić zarządcy czynności zarządu?

#1 Post autor: Piotr_wroc » 22-10-2010, 12:10

We wspólnocie Mieszkaniowej "Poleska" we Wrocławiu zarząd wspólnoty zlecił licencjonowanemu zarządcy nieruchomości (Seweryn Chwałek) czynności zwykłego zarządu.
Według powyższej umowy, do obowiązków licencjonowanego zarządcy Seweryna Chwałka „należy załatwianie spraw i usług w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym”, a w szczególności m.in.:
- prowadzenie zarządzania,
- zawieranie umów,
- reprezentowanie wspólnoty przed sądami we wszystkich sprawach wspólnoty,
-regulowanie opłat i innych zobowiązań finansowych,
- dochodzenie od właścicieli opłat i innych należności, windykacja,
- zapewnienie nieprzerwanej dostawy do lokali energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody, gazu, centralnego ogrzewania,
-zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej i cieplnej, wody, gazu oraz odprowadzania ścieków i wywozu śmieci oraz innych usług niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania,
- zorganizowanie bieżącej konserwacji i napraw budynku,
- przygotowywanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty,
- zorganizowanie i nadzór nad utrzymywaniem w należytym stanie przez sprzątających porządku, czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku właścicieli lokali i jego otoczenia, w tym chodnika i otaczającej budynek zieleni,
- zlecanie przeprowadzania kontroli technicznych,
- prowadzenie księgowości,
- prowadzenie biura Wspólnoty, w tym wszelkiej korespondencji
i inne.

Czy zarząd może zlecać czynności zwykłego zarządu?

Haneczka
.
.
Posty: 2157
Rejestracja: 26-04-2007, 18:07

Odp.: Czy zarząd może zlecić zarządcy czynności zarządu?

#2 Post autor: Haneczka » 22-10-2010, 12:24

Piotr_wroc pisze:Według powyższej umowy, do obowiązków licencjonowanego zarządcy Seweryna Chwałka „należy załatwianie spraw i usług w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym”, a w szczególności m.in.:
- prowadzenie zarządzania,
- zawieranie umów,
- reprezentowanie wspólnoty przed sądami we wszystkich sprawach wspólnoty,


Ten Wasz zarząd wyraźnie idzie na łatwiznę i zamierza swoją rolę we wspólnocie ograniczyć do roli figurantów.
Zarząd nie ma prawa i nie powinien podpisać w imieniu wspólnoty tej umowy, ponieważ nie może przekazać swoich obowiązków w zakresie decyzyjnym żadnemu licencjonowanemu zarządcy czy też komukolwiek innemu.
Pozbywa się w ten sposób swoich obowiązków bez zgody właścicieli, przez których został wybrany.
Pytanie: po co Twoja wspólnota wybrała zarząd? Jaki jest sens jego istnienia?

Piotr_wroc pisze:Czy zarząd może zlecać czynności zwykłego zarządu?

Zarząd może zlecić jedynie wykonywanie określonych czynności z zakresu zarządu zwykłego, ale nie może pozbawić się prawa podejmowania dycyzji w jego zakresie i sprawowania swojej funkcji zgodnie z ustawą.
Ostatnio zmieniony 22-10-2010, 12:29 przez Haneczka, łącznie zmieniany 2 razy.

call_ey
.
.
Posty: 480
Rejestracja: 22-05-2009, 15:45

Odp.: Czy zarząd może zlecić zarządcy czynności zarządu?

#3 Post autor: call_ey » 22-10-2010, 12:25

Oczywiście że nie może ponieważ w sytuacji gdy jest wybrany zarząd to właśnie zarząd reprezentuje wspólnotę (art.21) a czynności zwykłego zarządu z mocy ustawy (art.22 ust.1) przypisane są także do zarządu wspólnoty i zarząd nie jest uprawniony do przekazywania tych uprawnień dalej.

Piotr_wroc
.
.
Posty: 107
Rejestracja: 10-04-2006, 10:03
Lokalizacja: Wrocław

Odp.: Czy zarząd może zlecić zarządcy czynności zarządu?

#4 Post autor: Piotr_wroc » 22-10-2010, 14:43

Haneczka pisze:Zarząd może zlecić jedynie wykonywanie określonych czynności z zakresu zarządu zwykłego
A jaka to różnica? Co zmienia zapis "z zakresu"? Dla mnie nie ma różnicy.

Haneczka pisze:Pozbywa się w ten sposób swoich obowiązków bez zgody właścicieli, przez których został wybrany.
call_ey pisze:zarząd nie jest uprawniony do przekazywania tych uprawnień dalej.
Muszę jeszcze dodać (o czym już pisałem w innym wątku), że w mojej wspólnocie podjęta jest uchwała o zmianie sposobu zarządu, w której Zarząd może „zlecać w całości lub w części czynności zarządzania profesjonalnym podmiotom”. Czy w takim razie zlecenie takich czynności jest prawidłowe?
Ostatnio zmieniony 22-10-2010, 14:48 przez Piotr_wroc, łącznie zmieniany 2 razy.

call_ey
.
.
Posty: 480
Rejestracja: 22-05-2009, 15:45

Odp.: Czy zarząd może zlecić zarządcy czynności zarządu?

#5 Post autor: call_ey » 22-10-2010, 15:16

"...Zarząd ma prawo swoje obowiązki powierzyć wybranemu przez siebie podmiotowi na mocy umowy cywilnoprawnej..." - tak uważa Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami.

A teraz kilka stwierdzeń i cytatów ujmujacych to zagadnienie inaczej:

"...Właściciele dając pełnomocnictwo członkom zarządu poprzez upoważnienie ich do sprawowania zarządu dają im umocowanie określone w Ustawie i tylko w Ustawie. UoWL nie zezwala zarządowi na przekazanie swoich uprawnień odnośnie sprawowania zarządu dalej..."

"...Zarząd składa samodzielnie oświadczenia woli za wspólnotę przy zawieraniu podstawowych umów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, dotyczących np. dostawy ciepła, wody, energii elektrycznej dla nieruchomości wspólnej, bieżącej konserwacji i obsługi windy oraz innych urządzeń znajdujących się w częściach budynku należących do nieruchomości wspólnej, utrzymywania porządku i czystości, a także wywozu odpadów z nieruchomości wspólnej..." - Kozińska Joanna, artykuł w: Rejent. 2003.12.114 - Status prawny zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zagadnienia wybrane. Teza nr 4

"... Zarząd wspólnoty nie ma prawa nikomu przekazywać swoich kompetencji w sferze uprawnień, a może to robić wyłącznie w sferze wykonawczej, tzn. może wynająć księgową do obsługi finansowej, ale sam musi podpisać sprawozdanie finansowe oraz może wynająć administratora do pilnowania terminowego wywożenia śmieci, ale sam musi podpisać umowę z firmą wywożącą nieczystości. Zarząd nie jest uprawniony do scedowania na zarządcę swoich kompetencji do samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu, w szczególności do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (np. upoważnienia zarządcy do zawieranie umów w imieniu wspólnoty)..."

„…Za niedopuszczalne należy uznać, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, ogólne określenie warunków umowy bez wskazania strony, z którą umowa ma być zawarta. W ten bowiem sposób współwłaściciele cedują na zarząd uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co stanowi obejście prawa, a w szczególności przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali…”- Sąd Apelacyjny w Gdańsku dnia, 17 marca 2009 r. sygn. akt I ACa 149/09.

"... Sprawę przekazania zarządu podmiotowi zewnętrznemu choćby w części dotyczącej administrowania (zarządu zwykłego) reguluje art. 18 UoWL. Jest to zresztą prawo logiczne wywodzące się z czasów rzymskich. To właściciel i tylko on może określać czy i kto sprawuje zarząd jego rzeczą..."

"...Umowa zawierana przez wspólnotę mieszkaniową z administratorem, który może być w niej nazywany zarządcą, powinna być szczegółowa i bardzo dokładnie określać, jakie są obowiązki administratora. Nie można dopuścić do tego, aby administrator, na podstawie udzielonych w umowie upoważnień, był uprawniony do samodzielnego wykonywania czynności w innych przypadkach realizowanych przez zarząd wspólnoty, np. do podpisywania umów z wykonawcami prac remontowo-budowlanych..." - „Rzeczpospolita” http://www.rp.pl/artykul/162145.html

"...Jeżeli właściciel otrzyma zawiadomienie o podwyżce zaliczki, z której jest niezadowolony i jeśli będzie ono podpisane przez zarządcę, administratora czy księgową, jak to bywa w niektórych wspólnotach, czyli osoby nieuprawnione do reprezentacji wspólnoty, to właściciel lokalu może odmówić wnoszenia wyższych opłat i wpłacać zaliczki w dotychczasowej wysokości. Gdy wspólnota mieszkaniowa wniesie przeciwko niemu pozew do sądu, to ten powinien przyznać mu rację..." - Genowefa Baziuk-Płaska, Stowarzyszenie Wspólny Dom. - www.okrzei 20.110mb. com/prawo_dokumenty/1_05.pdf

"...Według art. 3531 Kodeksu Cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Wszelkie zapisy w umowie o administrowanie nieruchomością typu: „…reprezentowanie Wspólnoty przed organami administracji państwowej i samorządowej…” itp. jako niezgodne z bezwzględnie obowiązującym prawem, zwłaszcza ze wspomnianym już art. 353 KC a także z art. 21 UoWL są bezpodstawne i nieważne..."

„…na pytanie o sankcję dokonania czynności prawnej w imieniu osoby prawnej w charakterze jej organu bez kompetencji do tego, należy - w ślad za Sądem Najwyższym w składzie, który przedstawił zagadnienie prawne - wskazać na orzecznictwo uznające taką czynność za bezwzględnie nieważną…”- uchwała składu 7 sędziów SN z 14 września 2007 r. sygn. akt III CZP 31/07.

Awatar użytkownika
Daito
.
.
Posty: 586
Rejestracja: 30-05-2009, 13:46
Lokalizacja: Opole

Odp.: Czy zarząd może zlecić zarządcy czynności zarządu?

#6 Post autor: Daito » 21-12-2010, 00:12

Czy znacie, bądź czy spotkaliście się z orzecznictwem prawnym które mówi że zawarcie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną mieści się w kompetencjach zwykłego zarządu i nie wymaga uchwały wspólnoty?

Z góry dziękuje za pomoc.

ODPOWIEDZ

Wróć do „Zarządca i administrator”

Kto jest online

Użytkownicy przeglądający to forum: Obecnie na forum nie ma żadnego zarejestrowanego użytkownika i 0 gości