Konieczna izolacja fundamentu i wykonanie odwodnienia w małej wspólnocie - sprzeciw ze strony właścicieli
Konieczna izolacja fundamentu i wykonanie odwodnienia w małej wspólnocie - sprzeciw ze strony właścicieli
Szanowni Państwo,
już od dłuższego czasu borykam się z problemem realizacji prac naprawczych w małej wspólnocie (7 właścicieli). Prace te obejmują wykonanie izolacji fundamentów, a także drenażu opaskowego.
Tytułem wstępu, jestem właścicielem jednego z lokali (od nowości), w którym od samego początku dochodziło do podmakania fragmentów wewnętrznych ścian. Budynek nie jest podpiwniczony, a w części mojego mieszkania został posadowiony na poziomie gruntu. Inne mieszkania parterowe w mojej klatce i w innych są nad gruntem jakieś 20 cm przez co podmakania póki co nie są widoczne. Po wyeliminowaniu wszystkich przyczyn podmakania ścian wynikających z ewentualnych nieszczelności CO, kanalizacji, ujęć wody, pozostało mi jedynie sprawdzić czy woda nie dostaje się jakoś z zewnątrz budynku.
W chwili obecnej, dysponuję dwoma niezależnymi opiniami sporządzonymi przez osoby z uprawnieniami inżynierskimi w zakresie budownictwa (w tym jedna osoba z uprawnieniami rzeczoznawcy w zakresie budownictwa). Dwie ekspertyzy wyraźnie wskazują, że przyczyny wynikają z braku izolacji pionowej ścian fundamentowych, a także braku drenażu opaskowego (potwierdzone poprzez wykonanie odkrywek). Analiza dokumentacji budowlanej wykazała, że taki zakres prac był przewidziany, a wpis w dzienniku budowy potwierdzał wykonanie izolacji pionowej ścian fundamentowych.
Niestety, ze względu na opieszałość wspólnoty, zmiany w organizacji wspólnot, wzajemne zależności sąsiadów z deweloperem, nie doszło do złożenia pozwu przeciw deweloperowi i generalnemu wykonawcy, a jedynie wezwania do wykonania prac zgodnie z dokumentacją budowlaną. Co ciekawe, generalny wykonawca zobowiązał się do przeprowadzenia prac, ale nigdy tego nie dokonał. Utraciliśmy możliwości wynikające z tytułu rękojmi. Przeglądu pogwarancyjnego budynku nigdy nie przeprowadzono.
Wystąpiłem dwukrotnie do ubezpieczyciela, wnioskując o wypłatę odszkodowania z polisy OC kierownika budowy na podstawie przygotowanego kosztorysu prac, które miały doprowadzić do stanu zgodnego z dokumentacją budowlaną wspierając się opinią rzeczoznawcy. Ubezpieczyciel odmówił, argumentując to, że prace nie zostały wykonane więc szkody nie ma (absurd!).
Póki co, nie mam wsparcia ze strony sąsiadów, a koszty sporządzenia ekspertyz i opracowanie kosztorysu prac musiałem opłacić sam, nie mówiąc o wielu godzinach straconych na różne spotkania, telefony, poszukiwania wykonawców.
Namawiałem sąsiadów, by przeprowadzić prace jak najszybciej (bo trwa to już ponad 3 lata) w ramach funduszu remontowego i ewentualnie szukać sposobu na odzyskanie poniesionych wydatków jako wspólnota. Podjęcie prac przekracza czynność zwykłego zarządu i oczywiście wymaga podjęcia stosownej uchwały (jednomyślne), zwiększenia zaliczki na fundusz remontowy, a także dokonanie wyboru wykonawcy. Próbowaliśmy podjąć dwie uchwały – bez skutku, a trwało to ponad rok. Na tym etapie napotkałem na silny opór (póki co mniejszości właścicieli). Trzeba wspomnieć, że znalezienie wykonawcy na roboty ziemne na terenie ładnego osiedla z nasadzoną już zielenią i założonymi ogródkami to niezwykle trudne zadanie. Jedna z firm zgodziła się wykonać prace, nawet rozłożyła okres spłaty wpierw na 3 (a potem pod naciskiem sąsiadów i brakiem zgody na wyższą zaliczkę na fundusz remontowy), następnie na 4 lata. Siłą rzeczy firma podniosła także cenę – co dla mnie jest zrozumiałe. Mimo to, jest to mniej oprocentowane niż jakikolwiek kredyt gotówkowy i moim zdaniem, tak wyrozumiałej firmy nie znajdziemy. Zgodnie z zasadami wyboru wykonawcy, mamy trzy oferty, z czego jedna jest tańsza o około 5 tyś zł, ale nie uwzględnia rozłożenia spłaty na raty. Sąsiedzi widzą tylko kwotę – jest taniej i dlatego nie będą przepłacać. Stoją na stanowisku, że fundusz remontowy można zwiększyć, ale trochę. Musimy czekać aż uzbieramy całość kwoty i wtedy powinniśmy rozpocząć prace – to zbieranie środków zajmie jakieś 4-5 lat przy założeniu, że żadne inne pilne sprawy nie wynikną. Takie podejście, w sytuacji gdy mam w mieszkaniu wilgoć i pojawia się regularnie grzyb, jest dla mnie niedopuszczalne i wskazuje na kompletny brak zrozumienia co to są części wspólne nieruchomości (już nie wspominam o zasadach wzajemnego pożycia we wspólnocie). Pomimo wielu prób rozmów z sąsiadami nie jestem w stanie ich przekonać.
Być może, jeśli dojdzie do realnego starcia, to niektórzy z pozytywnie nastawionych sąsiadów wycofają się i zostaniemy w mniejszości albo będę całkiem sam. To kuriozalna sytuacja, gdy większość krzywdzi mniejszość poprzez świadome zaniechanie właściwego administrowania częścią wspólną.
Zatem istnieją dwa możliwe scenariusze głosowań nad uchwałą:
1) większość się zgodzi lecz uchwała jest blokowana przez mniejszość, oraz
2) mniejszość jest przeciw uchwale.
Co w tych dwóch sytuacjach można próbować robić?
Pozdrawiam!
już od dłuższego czasu borykam się z problemem realizacji prac naprawczych w małej wspólnocie (7 właścicieli). Prace te obejmują wykonanie izolacji fundamentów, a także drenażu opaskowego.
Tytułem wstępu, jestem właścicielem jednego z lokali (od nowości), w którym od samego początku dochodziło do podmakania fragmentów wewnętrznych ścian. Budynek nie jest podpiwniczony, a w części mojego mieszkania został posadowiony na poziomie gruntu. Inne mieszkania parterowe w mojej klatce i w innych są nad gruntem jakieś 20 cm przez co podmakania póki co nie są widoczne. Po wyeliminowaniu wszystkich przyczyn podmakania ścian wynikających z ewentualnych nieszczelności CO, kanalizacji, ujęć wody, pozostało mi jedynie sprawdzić czy woda nie dostaje się jakoś z zewnątrz budynku.
W chwili obecnej, dysponuję dwoma niezależnymi opiniami sporządzonymi przez osoby z uprawnieniami inżynierskimi w zakresie budownictwa (w tym jedna osoba z uprawnieniami rzeczoznawcy w zakresie budownictwa). Dwie ekspertyzy wyraźnie wskazują, że przyczyny wynikają z braku izolacji pionowej ścian fundamentowych, a także braku drenażu opaskowego (potwierdzone poprzez wykonanie odkrywek). Analiza dokumentacji budowlanej wykazała, że taki zakres prac był przewidziany, a wpis w dzienniku budowy potwierdzał wykonanie izolacji pionowej ścian fundamentowych.
Niestety, ze względu na opieszałość wspólnoty, zmiany w organizacji wspólnot, wzajemne zależności sąsiadów z deweloperem, nie doszło do złożenia pozwu przeciw deweloperowi i generalnemu wykonawcy, a jedynie wezwania do wykonania prac zgodnie z dokumentacją budowlaną. Co ciekawe, generalny wykonawca zobowiązał się do przeprowadzenia prac, ale nigdy tego nie dokonał. Utraciliśmy możliwości wynikające z tytułu rękojmi. Przeglądu pogwarancyjnego budynku nigdy nie przeprowadzono.
Wystąpiłem dwukrotnie do ubezpieczyciela, wnioskując o wypłatę odszkodowania z polisy OC kierownika budowy na podstawie przygotowanego kosztorysu prac, które miały doprowadzić do stanu zgodnego z dokumentacją budowlaną wspierając się opinią rzeczoznawcy. Ubezpieczyciel odmówił, argumentując to, że prace nie zostały wykonane więc szkody nie ma (absurd!).
Póki co, nie mam wsparcia ze strony sąsiadów, a koszty sporządzenia ekspertyz i opracowanie kosztorysu prac musiałem opłacić sam, nie mówiąc o wielu godzinach straconych na różne spotkania, telefony, poszukiwania wykonawców.
Namawiałem sąsiadów, by przeprowadzić prace jak najszybciej (bo trwa to już ponad 3 lata) w ramach funduszu remontowego i ewentualnie szukać sposobu na odzyskanie poniesionych wydatków jako wspólnota. Podjęcie prac przekracza czynność zwykłego zarządu i oczywiście wymaga podjęcia stosownej uchwały (jednomyślne), zwiększenia zaliczki na fundusz remontowy, a także dokonanie wyboru wykonawcy. Próbowaliśmy podjąć dwie uchwały – bez skutku, a trwało to ponad rok. Na tym etapie napotkałem na silny opór (póki co mniejszości właścicieli). Trzeba wspomnieć, że znalezienie wykonawcy na roboty ziemne na terenie ładnego osiedla z nasadzoną już zielenią i założonymi ogródkami to niezwykle trudne zadanie. Jedna z firm zgodziła się wykonać prace, nawet rozłożyła okres spłaty wpierw na 3 (a potem pod naciskiem sąsiadów i brakiem zgody na wyższą zaliczkę na fundusz remontowy), następnie na 4 lata. Siłą rzeczy firma podniosła także cenę – co dla mnie jest zrozumiałe. Mimo to, jest to mniej oprocentowane niż jakikolwiek kredyt gotówkowy i moim zdaniem, tak wyrozumiałej firmy nie znajdziemy. Zgodnie z zasadami wyboru wykonawcy, mamy trzy oferty, z czego jedna jest tańsza o około 5 tyś zł, ale nie uwzględnia rozłożenia spłaty na raty. Sąsiedzi widzą tylko kwotę – jest taniej i dlatego nie będą przepłacać. Stoją na stanowisku, że fundusz remontowy można zwiększyć, ale trochę. Musimy czekać aż uzbieramy całość kwoty i wtedy powinniśmy rozpocząć prace – to zbieranie środków zajmie jakieś 4-5 lat przy założeniu, że żadne inne pilne sprawy nie wynikną. Takie podejście, w sytuacji gdy mam w mieszkaniu wilgoć i pojawia się regularnie grzyb, jest dla mnie niedopuszczalne i wskazuje na kompletny brak zrozumienia co to są części wspólne nieruchomości (już nie wspominam o zasadach wzajemnego pożycia we wspólnocie). Pomimo wielu prób rozmów z sąsiadami nie jestem w stanie ich przekonać.
Być może, jeśli dojdzie do realnego starcia, to niektórzy z pozytywnie nastawionych sąsiadów wycofają się i zostaniemy w mniejszości albo będę całkiem sam. To kuriozalna sytuacja, gdy większość krzywdzi mniejszość poprzez świadome zaniechanie właściwego administrowania częścią wspólną.
Zatem istnieją dwa możliwe scenariusze głosowań nad uchwałą:
1) większość się zgodzi lecz uchwała jest blokowana przez mniejszość, oraz
2) mniejszość jest przeciw uchwale.
Co w tych dwóch sytuacjach można próbować robić?
Pozdrawiam!
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
Re: Konieczna izolacja fundamentu i wykonanie odwodnienia w małej wspólnocie - sprzeciw ze strony właścicieli
Mimo to można dochodzić od dewelopera roszczeń odszkodowawczych na zasadzie ogólnej (art. 471 kc w związku z artykułem 535 kc). Powodem takich roszczeń może być nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera, tj. wykonanie zobowiązania zawierające błędy projektowe, błędy wykonawcze, etc. Takie wady fizyczne w częściach wspólnych nieruchomości mogą powodować powstanie szkody, której istnienie generuje obowiązek jej naprawienia, o ile spełniona zostanie przesłanka związku przyczynowego pomiędzy szkodą a źródłem jej powstania. Dochodzenie takich roszczeń jest trudniejsze niż w przypadku rękojmi, bo powód musi wykazać, że zachodzą łącznie trzy przesłanki: niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania, fakt poniesienia szkody i jej wysokość oraz związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. W razie nienależytego wykonania umowy ciężar dowodu braku okoliczności zwalniających od odpowiedzialności spoczywa na dłużniku - tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2008 r., sygn. akt III CSK 211/08. Co ważne takie roszczenia przedawniają się dopiero po 10 latach, a bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia wystąpienia szkody - tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 75/13. Z takim roszczeniem może wystąpić każdy właściciel lokalu (art. 209 kc) jednak odszkodowanie które uzyska będzie ograniczone do wysokości jego udziału w nieruchomości wspólnej, a zatem gdyby sąd uznał, że Waszej wspólnocie przysługuje od dewelopera odszkodowanie w wysokości 100 000 PLN, ale powództwo złożył tylko jeden właściciel mający 1/10 udziałów, to wypłacone mu odszkodowanie wyniesie 10 000 PLN. Dlatego też bardzo ważne jest by z powództwem wystąpili jeśli nie wszyscy, to jak najliczniejsi członkowie wspólnoty. Mogą oni scedować swoje roszczenia na jednego właściciela, który wtedy występuje do sądu również z ich roszczeniami.
Bez wyroku sądowego tą drogą raczej nic nie załatwisz.
Możecie w takiej sytuacji wystąpić do sądu o zgodę na czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu na podstawie art. 199 kc:
Alternatywną, ale bardziej kłopotliwą (dłuższą i bardziej konfliktogenną) opcją jest sfinansowanie prac przez właścicieli, którzy na to się zgadzają, a następnie wystąpienie z powództwem wobec pozostałych właścicieli o spłatę udziału w kosztach proporcjonalną do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
piotrusb
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
-
- Podobne tematy
- Odpowiedzi
- Odsłony
- Ostatni post
-
-
Ustanowienie zarządcy przymusowego w małej wspólnocie
autor: piotrusb » 20-12-2021, 10:44 » w Orzecznictwo sądów powszechnych - 0 Odpowiedzi
- 500 Odsłony
-
Ostatni post autor: piotrusb
20-12-2021, 10:44
-
-
-
Sprawowanie zarządu w małej wspólnocie, która stała się dużą
autor: piotrusb » 24-02-2022, 17:03 » w Orzecznictwo sądów powszechnych - 0 Odpowiedzi
- 500 Odsłony
-
Ostatni post autor: piotrusb
24-02-2022, 17:03
-
-
-
Remont balkonu w małej wspólnocie; czynności zachowawcze i czynności zarządu
autor: piotrusb » 28-04-2022, 09:24 » w Orzecznictwo sądów powszechnych - 0 Odpowiedzi
- 461 Odsłony
-
Ostatni post autor: piotrusb
28-04-2022, 09:24
-
-
-
przyłącze do miejskiego CO- wątpliwości prawne czy cyrk ze strony zarządu wspólnoty
autor: czujnodociekliwy » 03-10-2023, 12:51 » w Remonty i modernizacje - 8 Odpowiedzi
- 623 Odsłony
-
Ostatni post autor: irenalo
05-10-2023, 06:00
-
-
- 7 Odpowiedzi
- 981 Odsłony
-
Ostatni post autor: MMX13
23-07-2022, 10:32