Konieczny notariusz czy nie ???

[elmaz]

W którym też jest co najmniej jedna nieścisłość, żeby nie powiedzieć przekłamanie. Pani Sędzia mówi bowiem:

Ani nieścisłość ani przekłamanie. Nie zrozumiałeś kontekstu. Chodzi o to, co się dzieje w sali sadowej.
Pani sędzia odpowiada na zadane pytanie, które brzmi:

Często na sali sądowej jest jak w anegdocie – strona najpierw wysłuchała wyroku, a później podeszła do sędziego i zapytała, czy wygrała, czy przegrała. Jak powinna wyglądać komunikacja z obywatelami po zakończeniu sprawy?

O przepraszam - pytanie brzmiało:
Jak powinna wyglądać komunikacja z obywatelami po zakończaniu sprawy?
W samym pytaniu nie ma, że dotyczy to wyłącznie komunikacji na sali sądowej. Wcześniejsze zdanie nie jest pytaniem

a) w aktach notarialnych zakupu lokalu można powierzyć zarząd bez zmiany sposobu (jest to USTANOWIENIE sposobu zarządu a nie jego zmiana)

A nie.:-)
Najpierw powstaje z mocy prawa wspólnota z obowiązkową UoWL, potem właściciele notarialnie w drodze umowy zmieniają sposób zarządu na inny niż ustawowy, potem powierzamy zarząd X-owi.
Jeden akt notarialny a tyle czynności.:-)

A jeszcze bardziej nie :-)
Zobacz art.18 UWL:
Art. 18. 1.Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną/.../

Określić (czyli ustanowić) - a nie - zmienić. Zauważ, że określa się to w pierwszym akcie notarialnym (ze skutkiem dla kolejnych) - a w chwili podpisywania pierwszego aktu notarialnego NIE MA jeszcze wspólnoty, bo ona powstaje WSKUTEK podpisania tego aktu. Zatem powstanie wspólnoty i USTANOWIENIE (a nie zmiana) sposobu zarządu następuje RÓWNOCZEŚNIE - a nie kolejno.

W chwili podpisywania pierwszego aktu NIE MA jeszcze wspólnoty i (co za tym idzie) nie może być ustalonego dla niej sposobu sprawowania zarządu. Jest czysta kartka. I ten akt, powołując do życia Wspólnotę, jednocześnie ustanawia PIERWOTNY sposób zarządu:
- albo poprzez wpis (pierwotnym sposobem zarządu będzie to co wpisano do aktu)
- albo poprzez brak wpisu (pierwotnym sposobem zarządu będzie to co w UWL)

I dalej:

2a.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Co ważne - nie chodzi tutaj tylko o sformułowanie - bo oddzielenie ust.1 (ustanowienie sposobu zarządu) i ust.2a (zmiana już ustanowionego sposobu zarządu) - jest bardzo ważne. Pierwsza czynność wymaga umowy notarialnej, a druga tylko uchwały notarialnej.

b) zdaniem SN - jeśli był zarząd powierzony z art.18, to powierzenie zarządu komuś innemu nie jest zmianą sposobu.

Jeżeli zmieniono sposób zarządu na powierzony a nie wyszczególniono komu, to się zgadzam. Możesz podać namiary na ten wyrok?

[/quote]

Osobiście nie znam przypadku (co oczywiście nie znaczy, że go nie ma), żeby powierzono zarząd "tak w ogóle" bez wskazywania podmiotu. Teoretycznie można by pewnie zapisać coś takiego, że Wspólnota ustanawia sposób sprawowania zarządu zgodnie z art.18.1., zaś wybór podmiotu nastąpi w drodze zwykłej uchwały, ale nie wiem czy to by było zgodne z prawem, bo ustawa mówi:
"/.../a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej."
czyli wydawać by się mogło, że skuteczne powierzenie musi zawierać wskazanie podmiotu, którego to dotyczy.
Wg mnie nie można się umówić w aktach tak ogólnie, że będziemy powierzać zarząd, zamiast go wybierać z osób fizycznych, a potem wskazać zarządcę - tylko powierzenie wiąże się z powierzeniem komuś konkretnemu.

Dlatego to co pisze SN - że zmiana zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu jest faktycznie dość dziwne - no ale tak SN pisze.

Co do linków do orzeczeń:

Np. tutaj (patrz uzasadnienia do wyroku):

http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnie ... 129_08.pdf
lub
http://www.zarzadca.pl/content/view/648/1/

To są oczywiście tylko pojedyncze zdania w uzasadnieniu, ale dość jednoznaczne - i często są potem przywoływane zarówno przez literaturę (mniej lub bardziej) fachową, jak i przez sądy niższej instancji (patrz choćby dyskutowany tutaj wyrok SA w Katowicach, widziałem to także w paru innych wyrokach, ale nie chce mi się teraz szukać)

[irenalo]

O przepraszam - pytanie brzmiało:
Jak powinna wyglądać komunikacja z obywatelami po zakończaniu sprawy?

Nie - pytanie składało się z dwóch zdań oznajmującego i pytającego.
Ale ok. Masz prawo rozumieć to tak, jak chcesz.

Określić (czyli ustanowić) - a nie - zmienić. Zauważ, że określa się to w pierwszym akcie notarialnym (ze skutkiem dla kolejnych) - a w chwili podpisywania pierwszego aktu notarialnego NIE MA jeszcze wspólnoty, bo ona powstaje WSKUTEK podpisania tego aktu. Zatem powstanie wspólnoty i USTANOWIENIE (a nie zmiana) sposobu zarządu następuje RÓWNOCZEŚNIE - a nie kolejno.

Pomijając , że nie akurat w chwili podpisania notarialnej umowy kupna - sprzedaży, to masz rację w tym, ze wspólnota powstaje. Z mocy prawa - choć ani w aktach ani w KW nie ma o tym słowa.
Ale nie masz racji w tym, że RÓWNOCZEŚNIE.
Powierzasz zarząd na podstawie art. 18 UoWL? Tak czy nie? Czyli powierzasz zarząd na podstawie obowiązującej już Ciebie ustawy. Możesz z art. 18 skorzystać lub nie. Jeżeli nie skorzystasz, to zarząd NW jest ustawowy.
"Pierwotny" zarząd to jest zawsze zarząd ustawowy.

2a.Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zmiana na jaki? :-)
http://wspolnota.net.pl/post72890.html#p72890
http://wspolnota.net.pl/orzecznictwo-sa ... t7547.html

czyli wydawać by się mogło, że skuteczne powierzenie musi zawierać wskazanie podmiotu, którego to dotyczy.

A jak osoba (fizyczna lub prawna) nie będzie chciała przyjąć zarządu?
Za chwilę przekonam sąsiadów , żeby powierzyć zarząd Billy Gatesowi? Czy to będzie skuteczne powierzenie? :-)
Tu są znowu dwie czynności:
1. Umowa między właścicielami lokali o zmianie zarządu z ustawowego na powierzony.
2. Umowa między właścicielami lokali a osobą (fizyczna lub prawną), która zarząd przyjmuje.

[krzysia]

Dziękuję za wszystkie odpowiedzi. Widzę, że dyskusja weszła na wyższy poziom Mam nadal sporo wątpliwości. Zdecydowałam jednak, ze nie bedzie obecny notariusz na zebrani, gdyż nie mamy tu do czynienia ze zmianą formy zarządu a jedynie osoby zarządcy nadal zarząd powierzony). Ze względu jednak na dość rozbieżne opinie, spodziewam się ze uchwała może zostać podważona przez tych, którym na tym zależy. Moje wątpliwości ida krok dalej: sporo przeczytałam na ten temat i mam pytanie-co z tym zarządem??????w jakim celu został tu wybrany zarzad( czy możliwe ze tylko do podpisania umowy z firmą x- czy nie powinno to być po prostu upoważnienie jednego z właścicieli a nie "zarząd")Pytam, bo nie wiem co z tym zarządem teraz, na pewno będzie odwołany, ale wtedy kto podpisze umowę z firmą zarzadzajacą: czy najlepiej tu uchwałą upoważnić po prostu jedną osobe i już odpuścić ten "zarząd". czy tak wolno? Moje wątpliwości dodatkowo wzmacnia fakt, ze widziałam uchwałę sporządzoną przez inną firmę zarządzającą, która przejęła jedną wspólnotę, gdzie również jest ten sam zarządca i ten sam akt notarialny, itp. co u mojej. Tam odwołano i powołano mowy zarząd- 3 osobowy w dodatku. notariusz nie był obecny na zebraniu. Proszę o pomoc, mam mętlik w głowie- od tygodnia siedzę na necie i czytam i dalej nie wszystko wiem.

[jaceko]

Możecie wybrać zarząd jednoosobowy, ale z 2 czy 3 osobami niewiele więcej roboty.
notariusz jest potrzebny wyłącznie do zaprotokołowania uchwały o zmianie sposobu sprawowania zarządu. Później skład tego zarządu można zmieniać zwykłymi uchwałami.
Możecie zatrudnić zarządcę na 2 sposoby:
a- uchwałą zmienić osobę, której powierzono zarząd - tak jak planowałaś
b- z notariuszem zmienić sposób sprawowania zarządu na wg Art 20 (właścicielski)
- wybrać kilka osób do zarządu
- Zarząd na podstawaie Planu Gospodarczego podpisuje umowę na zarządzanie z zarządcą

W pierwszym wypadku w razie chęci zmian, wracacie do punktu wyjścia.
W drugim, wystarczy decyzja Zarządu o zmianie firmy zarządzającej jeśli nie zwiększy to kosztów przewidzianych przez PG. Poza tym, jak jest Zarząd, to jest większa szansa, że ktoś będzie kontrolował zarządcę. Przy zarządach powierzonych jeden właściciel ogląda się najczęściej na drugiego i w praktyce nikt się nie poczuwa do odpowiedzialności za kontrolę zarządcy.

[tl48]

Z uzasadnienia Sądu Najwyższego.
,,...Wymóg zachowania szczególnej formy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną wynika wprost z ustawy, co  pomija skarżąca Wspólnota, zarzucając w kasacji naruszenie art. 18 ust. 1 u.w.lok.  Sąd orzekający z urzędu - na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez strony - uwzględnia nieważność czynności prawnej. Powierzenia zarządu osobie prawnej z naruszeniem art. 18 ust. 1, zastrzegającego formę aktu notarialnego,  zasadnie zostało ocenione przez Sądy obu instancji jako nie wywołujące  zamierzonych skutków prawnych od chwili dokonania tej czynności. Czyli stosunki  prawne, które skarżąca wspólnota, na tej nieważnej czynności w toku procesu  opierała, nie mogły w ogóle powstać. Zarzut naruszenia art. 20 ust. 1 w związku z  art. 18 ust. 3 u.w.lok. jest zatem niezasadny...."