Zarządca powierzony i Umowa z deweloperem

[andy]

Ale najważniejsze, że żaden przepis nie wymaga zawarcia umowy w przypadku powierzenia zarządu w trybie art. 18.1 uwl - i najczęściej tak się dzieje w praktyce: zdawkowy zapis w akcie notarialnym sprzedaży lokalu jest jedyną podstawą prawną podjęcia czynności zarządzania nieruchomością wspólną przez zarządcę.

Ja wiem, że licencjonowani powszechnie wciskają kit właścicielom lokali, że mogą zarządzać ich nieruchomościami bez umowy. Wiem, że deweloperzy podsuwają wspólnotom ustawionych zarządców po to, aby: 1) z korzyścią dla dewelopera rozliczali koszty zarządu nieruchomością do czasu sprzedania wszystkich lokali, 2) opóźniali wspólnotę i właścicieli lokali w dochodzeniu uprawnień z tytułu rękojmi za wady budowlane. Wiem, że licencjonowane cwaniaki chcą brać pieniądze jako zarządcy, ale odpowiedzialność ponosić co najwyżej, jako administratorzy. Nasze forum jest jednak formą samopomocy właścicieli lokali i to interesów właścicieli lokali będziemy tutaj bronili przede wszystkim. Bzdur wygodnych dla licencjonowanych nie będziemy rozpowszechniać.

Owszem, umowa o zarządzanie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności (wynika to z ugn), ale nie ma obowiązku zawierania akurat tego rodzaju umowy. Właściciele nieruchomości nie są prawnie ograniczeni w wyborze formy prawnej zlecenia czynności zarządzania. Mogą zawrzeć umowę zlecenia lub propagowaną przez to forum "umowę o administrowanie", mogą tez udzielić pełnomocnictwa itp.

W tym wątku nie dyskutujemy o administrowaniu lub pełnomocnictwach, ale o powierzeniu zarządu nad nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, a więc w konsekwencji - odjęciu współwłaścicielom nieruchomości prawa podejmowania decyzji w zakresie zwykłego zarządu i przekazaniu tego prawa (i obowiązków z tym związanych) zarządcy. Jesteś licencjonowanym zarządcą więc nie udawaj nierozgarniętego matoła, który nie odróżnia tych czynności prawnych. Tym bardziej, że powołujesz się na uchwałę Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r., sygn. akt III CZP 69/07, w uzasadnieniu której możemy przeczytać:

Po drugie, art. 185 ust. 3 u.g.n. rozstrzyga, że „zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością”. Mimo, że odstąpiono tu od przyjętej w kodeksie cywilnym koncepcji regulowania umów nazwanych przez wyraźne określenie obowiązków stron, to jednak także umowę o zarządzanie nieruchomością należy uznać za umowę nazwaną, gdyż jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy wynikających z „przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością”.

Po trzecie, umowa jest sprecyzowana podmiotowo. Jedną stroną umowy jest - stosownie do art. 185 ust. 2 u.g.n. - zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 2 u.g.n. lub przedsiębiorca, o którym stanowi art. 184 ust. 3 u.g.n., drugą stroną: właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.

Po czwarte, o stypizowanym charakterze umowy o zarządzanie nieruchomością świadczy tez treść art. 186 ust. 3 u.g.n. stanowiąc, że „w umowie o zarządzanie nieruchomością zarządca składa oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu” (chodzi o obowiązkowe ubezpieczenie OC).

Po piąte, ustawodawca określa formę umowy o zarządzanie nieruchomością – jako formę pisemną pod rygorem nieważności. Jeśli więc uwzględnić zastrzeżenie formy pisemnej z sankcją nieważności, to nie sposób twierdzić, że umowa o zarządzanie nieruchomością nie jest umową nazwaną.

Po szóste, nie bez znaczenia jest konsekwentne powoływanie w ustawie omawianej umowy jako „umowy o zarządzanie nieruchomością” bądź skrótowo „umowy o zarządzanie” (art. 185 ust. 2, 3 i 4, art. 185 ust. 5, art. 186 ust. 3 u.g.n.). Reasumując stwierdzić należy, że umowa o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n., jest umową nazwaną. Zawarcie w formie pisemnej umowy o zarządzanie nieruchomością między podmiotami, o których mowa w art. 184 ust. 2 i 3 w związku z art. 185 ust. 2 u.g.n., powoduje skutki określone w art. 185 ust. 1 i 3 u.g.n.

Powtórzę: forma pisemna jest wymagana tylko dla umowy o zarządzanie, a czynności zarządzania mogą być wykonywane również na podstawie innych umów, dla których forma pisemna nie jest wymagana.

Właściciele lokali, którzy dadzą sobie wmówić, że gospodarowanie własnym majątkiem powinni powierzyć komukolwiek bez zawarcia umowy określającej wzajemne prawa i obowiązki - zasługują na to, aby licencjonowani ich łupili bez skrupułów, zgodnie ze starą rzymską zasadą: Populus vult decipi, ergo decipiatur.

Wszystko to, co w tej sprawie, w tym wątku napisał Posesja - to są bzdury i kompromitacja dla licencjonowanego zarządcy.

Proszę cię o powstrzymanie się od epitetów i emocjonalnych ocen pod adresem swoich polemistów, tego wymaga kultura osobista i netykieta. Tym bardziej, ze jesteś adminem forum.

We mnie jest tyle emocji, co w sokowirówce odłączonej od prądu. Daj mi szansę i napisz coś błyskotliwego, a z pewnością tego nie przeoczę. Dopóki jednak będę czytał takie "odkrywcze" stwierdzenia:

Właściciele nieruchomości nie są prawnie ograniczeni w wyborze formy prawnej zlecenia czynności zarządzania. Mogą zawrzeć umowę zlecenia lub propagowaną przez to forum "umowę o administrowanie", mogą tez udzielić pełnomocnictwa itp.(...) Powtórzę: forma pisemna jest wymagana tylko dla umowy o zarządzanie, a czynności zarządzania mogą być wykonywane również na podstawie innych umów, dla których forma pisemna nie jest wymagana.

to muszę przestrzegać innych czytających, że autor ma na tyle duże luki w wiedzy, że wystają spod licencji.

Art. 98 kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu(...)

Art. 99. § 2 kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

[Posesja]

żaden przepis nie wymaga zawarcia umowy w przypadku powierzenia zarządu w trybie art. 18.1 uwl

Ja wiem, że licencjonowani powszechnie wciskają kit...

Jeśli uważasz, że nie mam racji, to po prostu podaj przepis, który wymaga zawarcia takiej umowy. Po co ta propaganda?

Bzdur wygodnych dla licencjonowanych nie będziemy rozpowszechniać.

Odbieram to jako zapowiedź cenzury, kasowania opinii, które są dla ciebie niewygodne i którym nie jesteś w stanie sprostać. Twój osobliwy język pełen obraźliwych przymiotników nie zastąpi argumentów. Lepiej odpowiedz na pytania albo podaj podstawę prawną, o którą prosiłem, zamiast tego bicia piany.

Przytoczony przez ciebie fragment uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego dotyczy umowy o zarządzanie! Gdybyś (przez przypadek, oczywiście) nie pominął pierwszego akapitu, byłoby to dla wszystkich jasne. Ten fragment zaczyna się tak:

2. Sporne jest zagadnienie, czy umowa o zarządzanie nieruchomością uregulowana art. 185 ust. 1 i 2 u.g.n. jest umową nazwaną. Mimo ogólnikowej regulacji tej umowy, można wskazać kilka argumentów przemawiających za udzieleniem odpowiedzi pozytywnej.

Po pierwsze, wprawdzie przedmiot umowy o zarządzanie nieruchomością nie został określony wprost, ale...

Źródło: http://www.sn.pl/orzecznictwo/uzasadnie ... 069_07.pdf

Ty cały czas o umowie o zarządzanie, a ja ciągle powtarzam, że umowa o zarządzanie to nie jest jedyny rodzaj umowy, jaki właściciele mogą zawrzeć. Pisałem o tym dużo - czyżbyś przeoczył?

Co więcej - jeżeli właściciele powierzą zarząd osobie bez licencji (a przecież mogą to zrobić), to nie ma sensu zawierać z nią umowy o zarządzanie, bo będzie ona nieważna. O tym mówi sentencja cytowanej już uchwały SN:

Zawarta po dniu 31 grudnia 2001 roku umowa o zarządzanie nieruchomością - w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.

Dopóki jednak będę czytał takie "odkrywcze" stwierdzenia:

Właściciele nieruchomości nie są prawnie ograniczeni w wyborze formy prawnej zlecenia czynności zarządzania. Mogą zawrzeć umowę zlecenia lub propagowaną przez to forum "umowę o administrowanie", mogą tez udzielić pełnomocnictwa itp.(...) Powtórzę: forma pisemna jest wymagana tylko dla umowy o zarządzanie, a czynności zarządzania mogą być wykonywane również na podstawie innych umów, dla których forma pisemna nie jest wymagana.

to muszę przestrzegać innych czytających, że autor ma na tyle duże luki w wiedzy, że wystają spod licencji.

Chcesz przez to powiedzieć, że dla wszystkich rodzajów umów jest wymagana forma pisemna? Przecież to nieprawda.

Moja wypowiedź to był prawie dosłowny cytat z tejże uchwały SN, więc nie wiem, spod czego wystaje twoja niewiedza, ale wystaje jej bardzo dużo:

Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.).

Co do pełnomocnictwa - oczywiście, pełnomocnictwo ogólne musi mieć formę pisemną, ale w przypadku powierzenia zarządu taką właśnie formę ma. Tym pełnomocnictwem jest właśnie zapis w AN o powierzeniu zarządu. Zgadzam się z opinią, że zarządca sprawujący zarząd powierzony jest pełnomocnikiem wspólnoty, a nie jej organem. Nie jestem w tym zdaniu odosobniony, podobną tezę wygłosił już dawno sąd apelacyjny w Katowicach (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 r., I ACa 290/2006: http://www.zarzadca.pl/content/view/644/94/ ).

[irenalo]

Nieprawda. Powierzenie zarządu nie wymaga "notarialnego potwierdzenia" przez zarządcę. Takie twierdzenie jest bezpodstawne.

Skoro tak, to jutro po wizycie właścicieli lokali u notariusza złożę wniosek o wpis do ksiąg , że zarząd powierzony sprawuje urzędujący premier do spółki z prezesem pewnej partii.
Myślisz, że notariusz nie pęknie ze śmiechu a sąd wieczystoksięgowy dokona takiego wpisu?

[andy]

Bzdur wygodnych dla licencjonowanych nie będziemy rozpowszechniać.

Odbieram to jako zapowiedź cenzury, kasowania opinii, które są dla ciebie niewygodne i którym nie jesteś w stanie sprostać.

Tutaj licencjonowani mają trudniej, niż na innych forach.