Zmiana sposobu zarządu bez notariusza?!

[Dorota711]

Witam wszystkich!
Jestem mile zaskoczona wysokim poziomem dyskusji i postanowiłam zwrócić się o poradę.

Jesteśmy dość młodą wspólnotą, pierwszy akt notarialny został podpisany 30 grudnia 2009 roku. W akcie tym oraz we wszystkich następnych zarząd wspólnoty został powierzony na podstawie art 18 ust. 1 uowl pani X, licencjonowanemu zarządcy, byłej pracownicy dewelopera na okres 24 misięcy od daty pierwszego aktu.

Jesteśmy z jej pracy niezadowoleni i chcemy:
1. zwołać jak naszybciej zebranie
2. zmienić sposób zarządu z powierzonego na właścicielski, uchwała miałaby obowiązywać od dnia 1 stycznia 2012
3. wybrać zarząd z naszego grona itd.

Problem w tym, że mój kolega, który współdziała ze mną w przygotowaniu "przewrotu" twierdzi, że w związku z tym, iż zarówno osoba zarządcy, sposób zarządu jak i okres powierzenia jest "określony" i wynosi 24 miesiące, licząc od 30 grudnia 2009 roku, to po upływie tego okresu, np 2 stycznia 2012 roku, możemy zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu bez udziału notariusza. Według niego art. 18 ust 2a uowl obowiązywałby nas tylko wtedy, gdybyśmy chcieli zmieniać sposób zarządu w trakcie tych 24 miesięcy. Taką interpretację przedstawił mu... notariusz, którego zaprosiliśmy na roczne zebranie w marcu tego roku, gdy próbowaliśmy bezskutecznie odwołać panią X.

Ja się z nim nie zgadzam, ale jego upór zbija mnie z pantałyku. Co Wy na to? W jego argumentacji jest niespójność, bo jeśliby tryb zarządu powierzonego "wygasał" po upływie okresu 24 mcy, to uchwała o jego amianie nie byłaby wcale potrzebna. Kolega zaś zgadza się ze mną, że trzeba ją jednak podjąć.
Szukałam w Waszych dyskusjach jakiś wskazówek, ale w żadnym poście nie zetknęłam się z kwestią powierzenia zarządu na czas określony. Wg mnie, okres 24 m-cy owszem minie, natomiast zarządca - pani X - jak jej nie zmienimy ( i tu nam notariusza nie potrzeba) pozostanie i sposób zarządu "powierzonego" również.

[waprok]

W akcie tym oraz we wszystkich następnych zarząd wspólnoty został powierzony na podstawie art 18 ust. 1 uowl pani X, licencjonowanemu zarządcy, byłej pracownicy dewelopera na okres 24 misięcy od daty pierwszego aktu.
...sposób zarządu jak i okres powierzenia jest "określony" i wynosi 24 miesiące, licząc od 30 grudnia 2009 roku, to po upływie tego okresu, np 2 stycznia 2012 roku, możemy zwołać zebranie i zmienić sposób zarządu bez udziału notariusza. Według niego art. 18 ust 2a uowl obowiązywałby nas tylko wtedy, gdybyśmy chcieli zmieniać sposób zarządu w trakcie tych 24 miesięcy. Taką interpretację przedstawił mu... notariusz, którego zaprosiliśmy na roczne zebranie w marcu tego roku, gdy próbowaliśmy bezskutecznie odwołać panią X.

Z podobnego wątku:
http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=72716#72716

Wszystko zależy od tego czy w AN ustliliście:
a) sposób zarządu na czas określony, a w tym czasie pełni go firma X,
b) sposób zarządu, a na czas określony zarządcą jest firma X.
To dwa różne przypadki.

W przypadku "a" po okresie 24 miesięcy podejmujecie uchwałę "zwykłą" (bez protokołowania przez notariusza) i powołujecie zarząd w trybie art.20 uowl. Pani X przestaje być zarządcą i wspólnota ma problem z reprezentacją, więc tę uchwałę powinna pilnie podjąć. Dodatkowo, zwróć uwagę, czy pani X nie ma umowy o zarządzanie nieruchomością - jeśli tak, to nowy zarząd (po powołaniu) powinien ją wtedy wypowiedzieć.
W przypadku "b", nawet po 24 miesiącach macie dalej zdefiniowany sposób zarządu w trybie art.18 ust.1, więc dążenie do powołania zarządu wymaga zmiany sposobu zarządu i uchwały protokołowanej przez notariusza.

[jaceko]

Dorota711, napisz jak dokładnie brzmi zapis w AN. waprok ma rację. W przypadku a macie powierzony zarząd na czas określony, a w drugim macie określony sposób zarządu.

[Posesja]

Teoretycznie waprok ma rację, ale w praktyce wygląda to nieco inaczej. Nikt nie dzieli włosa na czworo i nie wymyśla oryginalnych, autorskich sposobów zarządu. Samo powierzenie zarządu pani X, zgodnie z ustawą, jest określeniem sposobu zarządu. W aktach notarialnych nie określa się sposobu zarządu, tylko wpisuje się klauzulę o powierzeniu zarządu osobie lub firmie, "na podstawie art. 18.1 ustawy". Zatem obstawiam, że tak jest również w tym przypadku.

[jaceko]

Czyli KW powie prawdę.

[Dorota711]

Cześć!, dzięki za odpowiedź, poniżej załączam treść aktu notarialnego dotyczącego powierzenia zarządu:
(...)
§9
1) Pani X, reprezentująca Spółkę (dewelopera) oświadcza, że zgodnie z postanowieniami zawartymi w §9 aktu notarialnego z 30 grudnia 2009 roku, sporządzonego przez notariusza A, dokumentującego ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego z przedmiotowej nieruchomości i jego sprzedaż na rzecz osób trzecich; zarządzanie Nieruchomością Wspólną powierzone zostało na okres 24 (dwudziestu czterech) miesięcy od daty ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu; osobie wskazanej przez Sprzedającego; powyższe stanowiło umowne ustalenie trybu sprawowania zarządu Nieruchomością Wspólną na zasadzie art. 18 ust. powołanej ustawy o własności lokali.
2) W powołanym akcie notarialnym z 30 grudnia 2009 roku jako osoba fizyczna sprawująca zarządzanie Nieruchomością Wspólną wskazana została Pani Y, prowadząca działalność gospodarczą.
3) Zarządzanie powyższe sprawowane będzie w zakresie określonym powołaną ustawą o własności lokali.
4) Powyższe nie uchybia przepisowi art. 18 ust 2a powołanej ustawy o własności lokali.
5) Pani X, reprezentująca Spółkę (dewelopera) ponadto oświadcza, że:
a) Zarządca pobierać będzie od właścicieli lokali opłaty związane z kosztami utrzymania Nieruchomości Wspólnej oraz kosztami związanymi z eksploatacją lokali
b) zakres obowiązków Zarządcy będzie obejmował podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno; finansowej oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżące administrowanie nieruchomością, jak również czynności zmierzające do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadninego inwestowania w nieruchomość. (...)

To wszystko co jest w moim akcie.
Sprawadziłam też w księdze wieczystej, że zarządca-pani Y, nie jest wpisana.