Przekazanie zarządzania/admnistrowania nieruchomością

[elmaz]

Duża Wspólnota.
Zarządzał nią deweloper jako zarządca z art.18 - wpisany do aktów notarialnych sprzedaży lokali. Deweloper zlecił zarządzanie (administrowanie?) firmie zewnętrznej X podpisując stosowną umowę (zapis w aktach pozwalał na to). Firma ta administrowała osiedlem oraz prowadziła księgowość Wspólnoty

1 września 2008 została ona odwołana i została zatrudniona inna firma Y, z którą deweloper w imieniu Wspólnoty podpisał nową umowę o administrowanie osiedlem, w tym także - o prowadzenie księgowości Wspólnoty.

Zarówno deweloper, jak i firma X oraz firma Y pobierały pełne wynagrodzenie.

1 grudnia został odwołany deweloper z funkcji zarządcy, zmieniony notarialnie sposób zarządu i powołany Zarząd w rozumieniu art.20, przy czym w uchwale nakazano poprzedniemu zarządcy przekazanie nieruchomości, wszelkiej dokumentacji i innego majątku do 31 stycznia br.

------------------------

I teraz zaczął się cyrk - ponieważ cała dokumentacja osiedla - techniczna i finansowa jest w stanie opłakanym. Przy czym o ile techniczną uda się być może wydobyć od poprzedniego zarządcy/dewelopera - o tyle jest problem z dokumentacją finansową.

Firma Y przejmowała od firmy X księgowość pod rządami dewelopera. Okazało się, że większość dokumentacji sprzed 1 września nadaje się do kosza, ponieważ zarówno naliczenia, rozliczenia i sposób księgowania były nieprawidłowe. Firma Y zgłosiła to zarządcy/deweloperowi z informacją, że nie zamierza porządkować dokumentacji za firmę X i oczekuje rzetelnego bilansu otwarcia oraz rozliczenia Wspólnoty do 1 września, czyli do dnia jej przejęcia. Bez tego nie będzie w stanie dokonywać bieżących rozliczeń oraz windykacji, bo nie zna bilansu otwarcia na 1 września i tym samym nie może prawidłowo naliczyć sald właścicielom.

Zarządca obiecał uporządkować ten temat i przygotować w porozumieniu z firmą X stosowne rozliczenie - po czym do dzisiaj tego nie zrobił. Zatem firma Y zaczęła od 1 września (zgodnie z tym co zapowiedziała) prowadzić wyłącznie bieżącą rejestrację dokumentów księgowych, bez żadnych rozliczeń.

1 grudnia jak wszedł nowy zarząd (do którego należę) - to zastał cały ten bałagan - tzn. kompletnie nie rozliczony rok 2007 i rok 2008 w dwóch kawałkach - jeden w proszku gdzieś u starego administratora, który dawno nie ma nic wspólnego ze Wspólnotą, drugi w proszku u nowego administratora, który zarzeka się, że nic nie może zrobić jeśli chodzi o rozliczenie 2008, dopóki nie dostanie BO na 1 września.

Macie pomysł co z tym zrobić? Tzn. - od kogo i w jakim trybie tak naprawdę powinniśmy to wszystko wyegzekwować - bo za chwilę roczne i chcielibyśmy zrobić rozliczenie roku 2008 (o 2007 nie wspomnę) - a tu taka lipa.

Czekam na jakieś porady, propozycje, sugestie.

[mirdem]

Tak właśnie zazwyczaj się dzieje przy zastosowaniu 18art.UWL - zero kontroli i nadzoru.
Z tego co napisałeś wnioskuję, że wszystkie umowy sporządzał deweloper,więc wątpię aby chroniły one Wasz interes, o jakiekolwiek możliwości wymuszenia naprawienia szkody nie wspomnę.
Myślę, że powinniście wysłać pismo do developera z żądaniem rozliczenia się z okresu zarządzania pod groźbą skierowania sprawy do sądu i wysłania skargi do PSZN.
Pozdro

[andy]

Nie dajcie się wmanewrować w przepychanki pomiędzy firmami administrującymi. Jedynym Waszym partnerem do rozmów jest odowłany zarządca, czyli deweloper. Na poprzednim zarządcy spoczywa obowiązek rozliczenia się z zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli w wyniku swojej działalności poprzedni zarządca naraził wspólnotę na szkodę lub naraża wspólnotę na taką szkodę zwlekając z przedstawieniem rozliczenia i przekazaniem dokumentacji - pozostaje droga sądowa. Dewelopera-zarządcę można przymusić do działania organizując kampanię informacyjną o jego nierzetelności na lokalnym rynku budowlanym. Dekoniunktura w budownictwie powoduje, że deweloperzy ponownie zaczynają dbać o swoją reputację.

Tak zwana "odpowiedzialność zawodowa" zarządców nieruchomości, to jawna kpina z milionów właścicieli lokali, a sama licencja nierzadko jest mniej warta, niż ramki, w które "licencjonowani" sobie ją oprawiają.

[elmaz]

Oczywiście rozmawiamy tylko z poprzednim zarządcą/deweloperem. To jakby oczywiste.

Problem polega tylko na tym - że rozmowy te nie przynoszą żadnych skutków - a nieszczęście - że on nie zaczął jako poprzedni zarządca czegoś, co my - jako nowy zarząd musimy skończyć. Bo przecież na nowym zarządzie spoczywa obowiązek rozliczenia roku 2008 (co nie jest możliwe bez otrzymania prawidłowej dokumentacji za poprzedni okres - nie mamy zamiaru drugi raz płacić za jej przygotowanie) :-(

A czas niestety sobie mija - niedługo roczne. Poza tym - urząd skarbowy nie będzie wnikał, kto miał rozliczyć Wspólnotę z podatków - tylko łupnie karę Wspólnocie - i dochodźcie sobie potem przed sądem, za 5 lat będzie wyrok :-(

|Miałem nadzieję, że macie może jakieś pomysły - jak szybko zmusić dewelopera do opracownia i przekazania tej dokumentacji - choć w sumie - cudownych sposób przecież nie ma :-(

Nic - jutro spotkanie z prawnikiem - może on jeszcze coś wymyśli - a może zmiękną jak dostaną pismo przedsądowe przez kancelarię adwokacką.