Odgrodzenie miejsc postojowych w garażu

[piotrusb]

Wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 1 lipca 2016 r., sygn. akt II OSK 1495/15.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 11 marca 2015 r. sygn. akt VII SA/Wa 1773/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę dwóch współwłaścicieli miejsca postojowego w dwustanowiskowym garażu budynku mieszkalnego wielorodzinnego na decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego orzekającą o odmowie wydania deweloperowi nakazu rozbiórki przegrody z siatki stalowej zamontowanej między dwoma miejscami postojowymi w garażu.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci § 104 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez jego błędną interpretację i nieuzasadnione przyjęcie, że warunek odstępu 0,5 m od ściany garażu dotyczy wyłącznie jednego boku samochodu. Zgodnie z treścią powołanego przepisu stanowiska postojowe w garażu powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5,0 m, z zachowaniem odległości między bokiem samochodu, a ścianą lub słupem – co najmniej 0,5 m. Należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, że odległość 0,5 m od ściany lub słupa dotyczy wyłącznie jednego boku samochodu, gdyż wynika to wprost z literalnej treści § 104 ust. 3 powołanego rozporządzenia. Takie uregulowanie problemu wielkości miejsca postojowego jest zresztą zabiegiem celowym i racjonalnym. Odległość 0,5 m. od jednego boku pojazdu umożliwia swobodne wejście i wyjście z pojazdu korzystając z jednego z jego boków. To kierujący pojazdem i jego pasażerowie powinni decydować o sposobie usytuowania pojazdu przy optymalnym wykorzystaniu posiadanej powierzchni. Przyjęcie wykładni przedstawionej przez skarżących kasacyjnie prowadziłoby w istocie do poszerzenia szerokości stanowiska postojowego w garażu o dodatkowe 0,5 m. (w sumie 1 metr), co z kolei prowadziłoby do nieuzasadnionego poszerzania ogólnej powierzchni miejsc postojowych np. w garażach wielostanowiskowych powodując wręcz brak możliwości realizacji niektórych inwestycji, szczególnie o charakterze wielorodzinnym. Przedstawiona wyżej interpretacja nigdy nie budziła wątpliwości i znajduje akceptację w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2376/14).

Sąd I instancji podzielił stanowisko organów odnośnie tego, że nie ma podstaw prawnych do zakwalifikowania spornych robót budowlanych jako przebudowy, wskazując, że ażurowa przegroda nie powoduje zmiany parametrów użytkowych lub technicznych tych miejsc postojowych. Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić. Przede wszystkim należy podnieść – jak słusznie wskazali skarżący – że sporna przegroda miedzy miejscami postojowymi spowodowała zamianę układu funkcjonalnego obiektu budowlanego. Inwestor bowiem, na skutek instalacji ażurowej przegrody stalowej, całkowicie odgradzającej dwa miejsca postojowe, faktycznie dokonał wyodrębnienia dwóch osobnych pomieszczeń garażowych, przy czym wyłącznie z jednego z nich (należącego do inwestora) zachowano dostęp do ogólnodostępnej klatki schodowej. W tej sytuacji jedno z odgrodzonych miejsc postojowych ma zapewniony dostęp zarówno poprzez drzwi garażowe, jak i drzwi prowadzące na klatkę schodową a drugie jedynie przez bramę garażową. Skutkiem tej instancji jest zatem brak możliwości dostępu na klatkę schodową prowadzącą bezpośrednio z garażu do mieszkania skarżących, czyli likwidacją tego przejścia. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym dominujący jest pogląd, że likwidacja otworu drzwiowego nie stanowi bieżącej konserwacji lecz przebudowę. Przebudowa zaś stanowi szczególny rodzaj wykonywania robót budowlanych, które mają m.in. doprowadzić do zmiany parametrów użytkowych (np. powiększenie liczby pomieszczeń) lub technicznych (np. zwiększenie przepustowości instalacji) istniejącego obiektu budowlanego (wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 627/12). Nie jest przy tym istotne, czy wyjście na klatkę schodową jest oznaczone jako droga ewakuacyjna, lecz to, że powstanie przegrody uniemożliwia w istocie korzystanie z wyjścia na klatkę schodową skarżących, a w związku z tym zmianę (pogorszenie) warunków użytkowych miejsca postojowego.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że Sąd I instancji nie dokonał właściwej kontroli legalności zaskarżonej decyzji Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Warszawie, albowiem działania organu nadzoru budowlanego nie doprowadziły do doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem. Wręcz przeciwnie, organ nie podjął próby nałożenia na inwestora obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, które przywróciłyby optymalną funkcjonalność i wartość użytkową miejsca postojowego należącego do skarżących, natomiast Sąd I instancji w sposób wadliwy zaakceptował te ustalenia, podzielając w całości zarówno sposób procedowania, jak i ocenę zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.(...)

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że zarówno organ I jak i II instancji, pomimo dysponowania bardzo obszernym materiałem dowodowym, ograniczyły swoje rozważania do ewentualnej zmiany sposobu użytkowania pomieszczenia garażowego oraz możliwego naruszenia § 104 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie zachowania odległości między bokiem samochodu, a ścianą lub słupem. Ograniczono się zatem do ustalenia, że zamocowanie siatki nie spowodowało zmiany wysokości pomieszczenia i nie naruszyło przepisów dotyczących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać garaże dla samochodów osobowych, w tym przepisów dotyczących wentylacji pomieszczenia. Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji skoncentrował się właściwie wyłącznie na powołanych wyżej problemach, opierając się na jednej ocenie technicznej przedłożonej przez inwestora i pomijając pozostałe opinie i dokumentację techniczną. Umknęło jednak uwadze organu, że zainstalowanie siatki metalowej i wygrodzenie całkowite obu miejsc postojowych w lokalu garażowym spowodowało zmianę jego parametrów użytkowych chociażby poprzez ograniczenie dostępności do tego miejsca. Należy zgodzić się ze skarżącymi, że sporna przegroda miedzy miejscami postojowymi spowodowała zamianę układu funkcjonalnego obiektu budowlanego, gdyż uniemożliwiła im dostęp na klatkę schodową prowadzącą bezpośrednio z garażu do ich mieszkania. Nie ulega wątpliwości, że takie odgrodzenie ma wpływ zarówno na funkcjonalność lokalu garażowego i swobodne korzystanie z miejsca postojowego, jak i nie pozostaje bez wpływu na kwestie bezpieczeństwa, gdyż ogranicza możliwość ewakuacji z miejsca postojowego, chociażby w przypadku awarii drzwi garażowych, które obecnie stanowią jedyną drogę dostępu do miejsca garażowego skarżących. Nie ma przy tym najmniejszego znaczenia, czy drzwi prowadzące z lokalu garażowego na klatkę schodową zostały oznaczone jako droga ewakuacyjna, w sytuacji gdy z projektu budowlanego wynika taka dostępność i de facto została ona – poprzez instalację przegrody – zlikwidowana ze szkodą dla skarżących. Biorąc pod uwagę skutki spornej instalacji organy nadzoru budowlanego nie mogą pozostawić tej problematyki poza sferą swoich rozważań, lecz wnikliwie ją przeanalizować w kontekście możliwości wydania nakazu z art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego i doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem. Taki nakaz mógłby przykładowo dotyczyć przebudowy zainstalowanej przegrody w celu umożliwienia dostępu do klatki schodowej.

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/05A2972DCA

[marekrobert]

A czy myśl tego wyroku, wolno byłoby wykonać w otwartym miejscu postojowym stanowiącym odrębną własność, automatycznie otwieraną bramę garażową wykonaną z siatki, a więc ażurową ?

[piotrusb]

Wyrok dotyczy konkretnego stanu faktycznego, dlatego też odnoszenie go do innych sytuacji musi czynione z odpowiednią rozwagą.

miejscu postojowym stanowiącym odrębną własność,

Miejsce postojowe w garażu stanowi odrębną własność? Na jakiej zasadzie? Ma odrębną księgę wieczystą, jest fizycznie wyodrębnione i jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu?
Wyjazd z tego miejsca jest bezpośrednim wyjazdem z garażu?

[marekrobert]

Miejsce postojowe w garażu stanowi odrębną własność? Na jakiej zasadzie? Ma odrębną księgę wieczystą, jest fizycznie wyodrębnione i jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu?
Wyjazd z tego miejsca jest bezpośrednim wyjazdem z garażu?

Hala ma odrębną Księgę wieczystą. Hala garażowa stanowi współwłasność grupy właścicieli lokali, którzy kupili znajdujące się w niej wydzielone garaże i miejsca postojowe do wyłącznego użytku. Jeden z Właścicieli zabudował otwarte miejsce postojowe bramą garażową bez zgody pozostałych i niezgodnie z projektem. Ograniczyło to naturalne doświetlenie (luksfery) i jest niezgodne z prawem.
Gdyby pozostali wystąpili do Sądu przeciwko tej zabudowie, to wszystko wskazuje na to, że musiałby ją zlikwidować.
Zastanawiam się, czy przez analogię, Sąd oddaliłby pozew, gdyby brama wykonana była z obramowanej siatki.

[piotrusb]

A zatem miejsce garażowe nie stanowi odrębnej własności. To garaż jako całość jest odrębnym prawnie lokalem. I współwłaściciele tego lokalu użytkują na wyłączność jego części - konkretne miejsca postojowe. Te miejsca nie są jednak ich własnością. Dlatego też użytkownik miejsca nie miał prawa zabudowywać miejsca bez zgody pozostałych właścicieli.

Zastanawiam się, czy przez analogię, Sąd oddaliłby pozew, gdyby brama wykonana była z obramowanej siatki.

Należy rozróżnić dwie rzeczy. Wyrok, który zapoczątkował wątek dotyczy prawa administracyjnego i sprawy analizy przez organy nadzoru budowlanego całokształtu sytuacji faktycznej w sprawie. W kwestii, o którą pytasz - braku zgody pozostałych właścicieli lokali - byłaby to sprawa z zakresu prawa cywilnego. Natomiast w kontekście prawa administracyjnego, byłaby to kwestia uzyskania pozwolenia na budowę. W przywoływanym orzeczeniu NSA uznał, że budowa takich przegród wokół miejsca garażowego stanowi przebudowę, a zatem wymaga pozwolenia. Zaś do wniosku o pozwolenie należy załączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a do tego w dużej wspólnocie konieczna jest uchwała.

[Joanna]

prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane

jaką nieruchomością - halą garażową czy budynkiem?
skoro garaż ma swoja KW to wspólnocie nic do tego a jeśli chodzi o garaż to uchwala może nie wystarczyć - to raczej nie jest czynność zwykłego zarządu garażem