Członek zarządu a sprzedaż części wspólnych mocodawcy.
Odp.: Członek zarządu a sprzedaż części wspólnych mocodawcy.
Jeśli dobrze zrozumiałem ten wyrok:Sygn. akt I ACa 1357/11 , to sprzedano wózkownię większością głosów bo, a było "graciarnią".
http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content ... -10-05_001
http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content ... -10-05_001
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
Odp.: Członek zarządu a sprzedaż części wspólnych mocodawcy.
To, że była "graciarnią" nie ma dla sprawy znaczenia.
Można spotkać się w doktrynie i orzecznictwie, opierający się na brzmieniu art. 22 ust. 3 uwl, pogląd, iż decyzję o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć wspólnota mocą uchwały. W mojej opinii pogląd taki jest nieuprawniony.
Kwestia ta została poruszona w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, z którego wynika, że zmiana udziałów w NW tylko formalnie mieści się w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być ona traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. SN wyjaśnił, iż dopuszcza się zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, a więc uchwałą wspólnoty, jedynie wtedy, gdy udziały zostały błędnie policzone, czyli w sytuacji jeśli zachodzi potrzeba sprostowania pomyłki rachunkowej bez ingerencji w sferę praw właścicieli lokali. Konsekwencją powyższego wywodu było uznanie w tym samym postanowieniu, że jeżeli zmiana wysokości udziałów w NW była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty, czynności te, jako przeprowadzone bez kompetencji do tego, są nieważne.
Dodatkowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 268/10, stwierdził, że nie można przyjąć, iż uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych. Legitymację wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje bowiem – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 626(1) § 2 kpc. Ma on charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, w związku z czym legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten enumeratywnie wymienia. Wspólnota mieszkaniowa do nich nie należy, gdyż uprawnionym do zgłoszenia takiego wniosku byliby jedynie właściciele lokali. Potrzebna tu jest więc ich jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i nieskuteczne. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu.
Analogiczny pogląd wyraził również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 241/10.
Szeroką analizę przedmiotowej kwestii przedstawił Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14, wskazując na poglądy judykatury i doktryny w przedmiotowej kwestii. Sąd stwierdził, że zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej i przekazanie jej na wyłączną własność osobie trzeciej winno nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego przez wszystkich właścicieli lokali. Natomiast w ocenie sądu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl przewidujący zgodę wspólnoty na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, dotyczy jedynie zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wówczas, gdy zostały one błędnie obliczone (tzw. sprostowanie udziałów). Pomyłka rachunkowa podlega wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Nie dotyczy zaś sytuacji, gdy następuje zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, co pociąga za sobą zmianę wysokości udziałów, gdyż czynności tej nie może dokonać zarząd wspólnoty na podstawie pełnomocnictwa zawartego w uchwale, jako że art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl nie został wymieniony w art. 21 ust. 3 tej ustawy. Tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12.
SA w Białymstoku wskazał też w przywołanym orzeczeniu, iż w orzecznictwie sądów apelacji warszawskiej pojawia się stanowisko dopuszczające wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej uchwałą większości (wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 października 2012 r., I ACa 1357/11, z 19 września 2013 r., I ACa 1536/12, z 10 stycznia 2013 r., VI ACa 968/12), jednak zapadały one na tle różnych stanów faktycznych i są w judykaturze w zdecydowanej mniejszości.
Można spotkać się w doktrynie i orzecznictwie, opierający się na brzmieniu art. 22 ust. 3 uwl, pogląd, iż decyzję o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej może podjąć wspólnota mocą uchwały. W mojej opinii pogląd taki jest nieuprawniony.
Kwestia ta została poruszona w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, z którego wynika, że zmiana udziałów w NW tylko formalnie mieści się w uregulowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być ona traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali. SN wyjaśnił, iż dopuszcza się zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl, a więc uchwałą wspólnoty, jedynie wtedy, gdy udziały zostały błędnie policzone, czyli w sytuacji jeśli zachodzi potrzeba sprostowania pomyłki rachunkowej bez ingerencji w sferę praw właścicieli lokali. Konsekwencją powyższego wywodu było uznanie w tym samym postanowieniu, że jeżeli zmiana wysokości udziałów w NW była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty, czynności te, jako przeprowadzone bez kompetencji do tego, są nieważne.
Dodatkowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 268/10, stwierdził, że nie można przyjąć, iż uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych. Legitymację wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje bowiem – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 626(1) § 2 kpc. Ma on charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, w związku z czym legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten enumeratywnie wymienia. Wspólnota mieszkaniowa do nich nie należy, gdyż uprawnionym do zgłoszenia takiego wniosku byliby jedynie właściciele lokali. Potrzebna tu jest więc ich jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i nieskuteczne. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, może stanowić podstawę do dokonania wpisu.
Analogiczny pogląd wyraził również Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 241/10.
Szeroką analizę przedmiotowej kwestii przedstawił Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 19 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 578/14, wskazując na poglądy judykatury i doktryny w przedmiotowej kwestii. Sąd stwierdził, że zniesienie współwłasności części nieruchomości wspólnej i przekazanie jej na wyłączną własność osobie trzeciej winno nastąpić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego przez wszystkich właścicieli lokali. Natomiast w ocenie sądu art. 22 ust. 3 pkt 5a uwl przewidujący zgodę wspólnoty na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, dotyczy jedynie zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wówczas, gdy zostały one błędnie obliczone (tzw. sprostowanie udziałów). Pomyłka rachunkowa podlega wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Nie dotyczy zaś sytuacji, gdy następuje zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, co pociąga za sobą zmianę wysokości udziałów, gdyż czynności tej nie może dokonać zarząd wspólnoty na podstawie pełnomocnictwa zawartego w uchwale, jako że art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl nie został wymieniony w art. 21 ust. 3 tej ustawy. Tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12.
SA w Białymstoku wskazał też w przywołanym orzeczeniu, iż w orzecznictwie sądów apelacji warszawskiej pojawia się stanowisko dopuszczające wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej uchwałą większości (wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 października 2012 r., I ACa 1357/11, z 19 września 2013 r., I ACa 1536/12, z 10 stycznia 2013 r., VI ACa 968/12), jednak zapadały one na tle różnych stanów faktycznych i są w judykaturze w zdecydowanej mniejszości.
piotrusb
Link: | |
BBcode: | |
HTML: | |
Schowaj odnośniki |
-
- Podobne tematy
- Odpowiedzi
- Odsłony
- Ostatni post
-
-
Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych
autor: franki » 21-08-2021, 15:13 » w Nieruchomość wspólna - 8 Odpowiedzi
- 1835 Odsłony
-
Ostatni post autor: franki
23-08-2021, 22:55
-
-
-
Szczury w podwieszanym suficie przechodzące z części wspólnych
autor: S. Monika » 21-07-2022, 03:08 » w Poczekalnia i tematy ogólne - 4 Odpowiedzi
- 982 Odsłony
-
Ostatni post autor: S. Monika
25-07-2022, 17:16
-
-
-
Materialna odpowiedzialnośc zbiorowa za koszty uszkodzeń lub dewastacji części wspólnych
autor: Andrzej78 » 16-03-2023, 18:35 » w Nieruchomość wspólna - 1 Odpowiedzi
- 678 Odsłony
-
Ostatni post autor: piotrusb
17-03-2023, 14:11
-
-
-
Pełnomocnictwo a małżonek mocodawcy
autor: Boo31 » 02-10-2023, 12:59 » w Zebrania, głosowania i inne procedury - 4 Odpowiedzi
- 1435 Odsłony
-
Ostatni post autor: Boo31
02-10-2023, 20:05
-
-
-
prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?
autor: covo » 14-02-2023, 13:29 » w Nieruchomość wspólna - 11 Odpowiedzi
- 1892 Odsłony
-
Ostatni post autor: marek22
16-03-2023, 14:23
-