Witam ponownie forumowiczów po kilku miesiącach.
Mam nowe wiadomości "z frontu" przekształcania. Po kilku miesiącach wyodrębniliśmy wreszcie ostatni lokal mieszkalny i przymierzamy sie do likwidacji spółdzielni i ostatecznego przekształcenia we wspólnotę.
Mam jednak wątpliwości podatkowe.
Dlatego zacytowałem ostatni post "irenalo".
Lokale rzeczywiście mogą być własnością wspólnoty. Tylko co z podatkiem dochodowym?
W ciągu tych kilku miesięcy trochę poczytałem przepisy i wymyśliłem sposób postępowania.
Jeśli któś będzie miał cierpliwość to przeczytać - proszę o opinię:
Stan istniejący:
• Spółdzielnia powstała wskutek wydzielenia nieruchomości jednobudynkowej z większej spółdzielni.
• 10-ciu członków ( minimum)
• siedem lokali mieszkalnych – wszystkie wyodrębnione, stanowiące własność tych dziesięciu członków
• dwa lokale użytkowe stanowiące „własność spółdzielni” – figurują w księdze wieczystej wraz z przypadającymi na nie udziałami
• Działka gruntu, na której stoi budynek stanowi ułamkową własność właścicieli lokali. Część tej działki przypada również na lokale użytkowe ( jej ułamkowym właścicielem jest wiec również spółdzielnia).
Wg mnie istnieją dwa sposoby przeprowadzenia przekształcenia:
1. Klasyczny - oparty na Art.113 Prawa Spółdzielczego, czyli poprzez likwidację polegający na:
• odbyciu dwóch zebrań likwidacyjnych,
• wyznaczeniu likwidatora
Likwidatorem spółdzielni może być członek ostatniego zarządu lub osoba wybrana przez walne zgromadzenie albo osoba prawna. Likwidator nie musi być członkiem spółdzielni.
Umowę z likwidatorem o wykonanie czynności likwidacyjnych zawiera rada nadzorcza spółdzielni.
Likwidator jest zobligowany:
• zgłosić do Krajowego Rejestru Sądowego wniosek o wpisanie otwarcia likwidacji spółdzielni, jeżeli nie zostało to jeszcze dokonane, i zawiadomić o tym związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz Krajową Radę Spółdzielczą,
• powiadomić banki finansujące spółdzielnię oraz organy finansowe o otwarciu likwidacji spółdzielni,
• ogłosić w Monitorze Spółdzielczym zawiadomienie o otwarciu likwidacji spółdzielni i wezwać wierzycieli do zgłoszenia wierzytelności w terminie trzech miesięcy od dnia tego ogłoszenia,
• przystąpić do sporządzenia sprawozdania finansowego na dzień otwarcia likwidacji oraz listy zobowiązań spółdzielni,
• przygotować plan finansowy likwidacji i plan zaspokojenia zobowiązań.
Należności przypadające od spółdzielni zaspokajane są w następującej kolejności:
1) koszty prowadzenia likwidacji;
2) należności ze stosunku pracy i należności, którym przepisy prawa przyznają taką samą ochronę, jak należnościom ze stosunku pracy;
3) podatki i inne należności, do których stosuje się przepisy o zobowiązaniach podatkowych, oraz należności z tytułu kredytów bankowych;
4) pozostałe należności.
W przypadku należności, które są jeszcze niewymagalne lub sporne, kwoty potrzebne na ich pokrycie powinny być złożone do depozytu sądowego. Z pozostałych środków spółdzielni dokonuje się wypłaty udziałów, nie wcześniej jednak niż przed upływem sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia wzywającego wierzycieli.
Pozostały majątek zostaje przeznaczony na cele określone w uchwale ostatniego walnego zgromadzenia, w której postanawiamy, że wnosimy go do wspólnoty mieszkaniowej, którą jednocześnie powołujemy.
I tu pojawia się pytanie o podatek dochodowy od osób prawnych (CIT).
Według mnie Wspólnota podlega CIT a spółdzielnia ma obowiązek jako płatnik go pobrać i odprowadzić.
Gdy proces likwidacji dobiega końca, likwidator zobowiązany jest przedstawić walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia sprawozdanie finansowe na dzień zakończenia likwidacji. Następnie likwidator zgłasza do Krajowego Rejestru Sądowego wniosek o wykreślenie spółdzielni z KRS, a także przekazuje księgi i dokumenty zlikwidowanej spółdzielni do przechowania. Wykreślenie powinno być ogłoszone przez sąd.
2. Oparty na Art. 26. 1. USTAWY z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, który mówi:
Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Tak się składa, że zgodnie teraz już z naszą własną uchwałą w sprawie: określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości ( zrobiliśmy taką samą jak stara spółdzielnia, żeby zakończyć wyodrębnienie ostatniego lokalu) - mamy w naszym budynku oprócz siedmiu lokali mieszkalnych, również dwa lokale użytkowe.
To oznacza, że nie spełniamy warunku określonego w Art. 26.1. Ustawy.
Wg mnie jest jednak możliwe doprowadzenie do przekształcenia lokali użytkowych w część wspólną.
Musielibyśmy najpierw zastosować Art. 241. 1. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (UOSM), który mówi:
Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (UOWL). Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
Zarząd lub co najmniej 1/10 właścicieli musiałby zwołać zebranie właścicieli, które zwykłą większością głosów (liczoną udziałami) postanowiło by, że stosujemy UOWL a nie UOSM.
Następnie musielibyśmy zaliczyć lokale użytkowe do części wspólnej nieruchomości. Można to zrobić poprzez jednomyślną decyzję (umowę)wszystkich właścicieli lokali zawartą przed notariuszem. Właściciele muszą jednocześnie wyraić zgodę na zmianę wysokości udziałów i podjąć uchwałę wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu ( zmiana udziałów jest taką czynnością) oraz udzielić zarządowi spółdzielni pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu ( zgłoszenie do ksiąg wieczystych wniosku o zmianie wpisu wysokości udziałów).
Po tej decyzji zniknęłyby lokale użytkowe i z mocy prawa przekształcilibyśmy się we wspólnotę.
Tu mam jednak wątpliwość co się dzieje ze spółdzielnią.
Wg mnie ona nadal istnieje i należy ją tak, czy tak zlikwidować.
Cały proces likwidacji z bilansem otwarcia likwidacji i sprawozdaniem finansowym na koniec likwidacji, zawiadamianiem wierzycieli i czekaniem musi zostać przeprowadzony. Tyle, że:
- cały proces likwidacji toczy sie niejako w tle, a nieruchomość jest zarządzana w formie wspólnoty a nie spółdzielni
- przeprowadziliśmy nieruchomość wraz z lokalami użytkowymi do majątku wspólnoty
- przeprowadziliśmy środki finansowe do majatku wspólnoty
Nie pojawiają się pytania podatkowe.
Jeśli dotarłeś do końca, to powiedz, czy to się trzyma kupy z tym podatkiem.
Zapłacimy, czy nie?
Pozdrawiam
Jarek