jak uwolnić budynek spod zarządzania przez spółdzielnię?

[graja]

Witam,
chciałbym się zapytać o kolejność potrzebnych do podjęcia kroków , które by doprowadziły do uwolnienia się spod zarządzania naszym budynkiem przez władze spółdzielni ?

Stan prawny:
1) budynek stoi na wyodrębnionej działce, jest jednym z kilkudziesięciu budynków w jednej ze "starszych" i większych spółdzielni w Warszawie. Co to oznacza w aspekcie zarządzania naszym budynkiem nie muszę chyba pisać, wystarczy powiedzieć , że nie jesteśmy zadowoleni.
2) w budynku jest garaż podziemny
3) w budynku są lokale użytkowe
4) zarówno w budynku jak i w garażu ZAWSZE będą lokale/miejsca garażowe, których właściciele nie przekształcą swoich spółdzielczych własnościowych praw (nazwijmy ich "znajomymi Prezesa")
5) w budynku są już również pierwsze mieszkania z wyodrębnioną wlasnością.

Czy istnieje inna możliwość niż wyodrębnienie ostatniego lokalu w budynku należącym do zasobów spółdzielni (przekształcenie ostatniego spółdz.własnościowego prawa w odrębną własność), aby powstała wspólnota ?

Czy istnieje jakaś możliwość, aby właściciele wyodrębnionych lokali mogli powołać nowego zarządcę budynku rezygnując oczywiście z usług zarzadząnia budynkiem przez pracowników spółdzielni.

[owner]

Czy istnieje inna możliwość niż wyodrębnienie ostatniego lokalu w budynku należącym do zasobów spółdzielni (przekształcenie ostatniego spółdz.własnościowego prawa w odrębną własność), aby powstała wspólnota ?

Tak. Potrzebna jest uchwała przyjęta większością udziałów - patrz ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych:

Art. 24(1). 1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.

2. Uchwała, o której mowa w ust. 1, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do lokali.

Czy istnieje jakaś możliwość, aby właściciele wyodrębnionych lokali mogli powołać nowego zarządcę budynku rezygnując oczywiście z usług zarzadząnia budynkiem przez pracowników spółdzielni.

To też jest możliwe.
Jest co prawda wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2006 r. (III CSK 218/2006), że SM zarządza wspólnotą do wyodrębnienia ostatniego lokalu, ale bazował on na poprzedniej wersji ustawy (sprzed nowelizacji usm z lipca 2007).

Obecny przepis wyraźnie wskazuje, że przyjęcie takiej uchwały dotyczyć może również zarządu nieruchomością wspólną nieruchomości wspólnej. Czyli np. zmiany zarządcy lub przejścia na zarząd właścicielski. Taka uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza. No i musicie mieć większość udziałów...

[szarisz]

Jeszcze jest jedna możliwość.
Można się wydzielić jako mała spółdzielnia.
A dopiero potem (o ile będziecie mieć taką wolę) możecie się przekształcić we wspólnotę (zgodnie z propozycją ownera).

[graja]

Dziękuję bardzo za odpowiedzi, czytałem te przepisy już kilka razy wcześniej, ale diabeł tkwi w szczegółach. A więc mam jeszcze kilka pytań:
1) jeśli będziemy mieli więcej niż 50% powierzchni wyodrębnionej (przekształconych spółdz.praw własności w odrębną własność), to wówczas możemy podjąć taką uchwałę u notariusza, że chcemy powołać : zarządcę (czy musimy najpierw bądź równocześnie powołać Zarząd ?)
2) kto ma zwołać takie zebranie u notariusza, zakładam że SM na rękę nam iść nie będzie i ewent.nasz wniosek do SM o zwołanie takiego zebrania u notariusza może być brzydko mówiąc "olewany". Czy jest jakiś przepis, który pozwala innym podmiotom niż SM (np.mieszkańcom, którzy mają zakł.min.50% "powierzchni") zwoływać takie zebranie ?
3) przekształcanie się w mniejszą spółdzielnię też raczej nie wchodzi w rachubę (trudno będzie to chyba wytłumaczyć ludziom, że aby było lepiej musi być najpierw gorzej lub tak samo źle, czyli nowa kolejna spółdzielnia)
4) czy jest jakaś godna polecenia kancelaria prawna, która ma doświadczenie w takim wyodrębnianiu się spod władzy SM? Zapewne znalazło by sie kilku Sąsiadów, ktrórzy pokryli by wspólnie koszty takiej kancelarii, przy założeniu, że jest to sprawa do wygrania i w miare do szybkiego przeprowadzenia...
graja

[owner]

Przejrzyj wątki, poświęcone przekształceniom spółdzielni. Praktycznie wszystko masz tu już opisane, nie ma potrzeby wyważać otwartych drzwi.

[szarisz]

3) przekształcanie się w mniejszą spółdzielnię też raczej nie wchodzi w rachubę (trudno będzie to chyba wytłumaczyć ludziom, że aby było lepiej musi być najpierw gorzej lub tak samo źle, czyli nowa kolejna spółdzielnia)

Rozważ takie argumenty:
Gdy powstanie wspólnota, to stara spółdzielnia nadal będzie mieć w niej jakiś udział. Przedstawiciele spółdzielni będą przychodzić na zebrania, głosować, krytykować, jątrzyć i przy byle okazji kierować sprawy do sądu blokując wykonanie uchwał.
Jeśli się wyodrębnicie to zabierzecie jej cały majątek. Dochody z mieszkań i garaży niewykupionych będą Wasze.
Jeśli będzie porządnie prowadzić spółdzielnię, to jej czlonkowie będą współdecydować o Waszej nieruchomości.