Własność w spóldzielni - i co dalej?

[eugeniusz]

Własność – i co dalej?
Tym tematem chciałbym zainteresować wszystkich którzy zechcą "spóldzielczy" chaos jakoś opanować i spróbować zweryfikować aktualne przepisy z punktu korzyści szeregowego tzw. użytkownika lokalu w spóldzielczych zasobach mieszkaniowych. Sprawa, moim zdaniem, nie jest prosta i przynajmniej przez kilka- kilkanaście- miesięcy będzie trawała swoista "przepychanka" pomiędzy nowymi właścicielami a spółdzielcami. NIe właśnie pomiędzy właścicielami a spółdzielnią a właśnie spółdzielcami. Tymi którzy nie korzystają z możliwości "uwłaszczenia", tymi którym odpowiada istnienie w "systemie" spółdzielczym, tym którzy "chcą (rzekomo) świętego spokoju" i tymi wreszcie którzy chwilowo (miejmy nadzieję!) pozostali "poza systemem...................
Złożyliśmy wniosek do spółdzielni a potem któregoś dnia spotkaliśmy się z zaprzyjaźnionymi Osobami reprezentującymi spółdzielnię u Pani/Pana Notariusz gdzie w miłej i sympatycznej atmosferze podpisaliśmy umowę przeniesienia na Nas własności użytkowanego dotychczas mieszkanka. Została odczytana umowa a strony umowy (Spółdzielnia i Państwo) złożyły pod nią swe podpisy. Pierwsza uwaga: strony tej umowy są sobie równe, mimo oczywistej zdawałoby się przewagi „organizacyjno-administracyjnej” spółdzielni. Wszyscy obecni na tym spotkaniu u notariusza ponoszą więc dalszą współodpowiedzialność za ewentualne niezgodności z prawem lub błędy tego przeniesienia. Na ten przykład te wynikające z określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Przypomnę, że rzecz określona jako „nieruchomość wspólna” (inaczej części wspólne nieruchomości) dotyczy: ścian, murów, schodów, działki, instalacji budynku, dachów, fundamentów i szeregu innych rzeczy (zależnie od budynku) bez których istnienie naszego mieszkanka jest, po prostu, niemożliwe. To części wspólne nieruchomości są meritum własności mieszkań (jako wyodrębnionej własności lokali). A prawnie nie jest możliwe wykonywanie prawa własności naszego mieszkanka bez określenia tzw. udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Ten udział to stosunek powierzchni naszego mieszkanka (+pomieszczenia przynależne) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. To za te części wspólne współodpowiedzialni są wszyscy właściciele a odpowiedzialność ta jest do ww. udziału wprost proporcjonalna. To od właścicieli prawo (ustawa o własności lokali) wymaga określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Druga uwaga: przypominam, że w przedmiotowej umowie przeniesienia własności nie ma absolutnie potrzeby określania tego zarządu, a tym bardziej powierzania tego zarządu komukolwiek. Twierdzę nawet, że powierzenie tego zarządu jakiejkolwiek osobie (fizycznej lub prawnej) spoza grona właścicieli, aczkolwiek może być to korzystne dla obu stron, jest w tej umowie niedopuszczalne. Prawdopodobnie jednak spotkacie się Państwo z wnioskami (będą to raczej wyłącznie wnioski spółdzielni) aby dokonać takiego zapisu w umowie przeniesienia. Można się na taki zapis nie zgodzić. Notariusz powinien taki wniosek uwzględnić a w innych przypadkach należy niezwłocznie upublicznić tę sytuację poprzez poinformowanie np. Nas tutaj na tym FORUM.
Przykładowy zapis w umowie mógłby mieć następującą postać:
Zarząd nieruchomością wspólną, określony w art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, położoną w……. jest wykonywany przez osobę (fizyczna lub prawną) wybraną przez zebranie właścicieli ww. budynku (budynkach) w trybie określonym w art. 30 ust. 1a oraz art. 31 i 32 przywołanej ustawy. Zarządca o którym mowa powyżej jest zobowiązany do niezwłocznego stosowania art. 30 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Oczywiście zapis powyższy można zgłosić notariuszowi do zapisania w umowie w dniu sporządzania umowy przeniesienia własności o ile spółdzielnia wcześniej nie „zapoznała” Nas projektem tej umowy.
Jak to się powyższe powinno mieć do rzeczywistości. Pięć krótkich „zaleceń”.
1. Po wydaniu przez właściwy Sąd zaświadczenia z Ksiąg Wieczystych aktualny zarządca danej nieruchomości (jeżeli jeden właściciel to z pewnością będzie to spółdzielnia) powinien powiadomić pisemnie właścicieli o terminie najbliższego zebrania właścicieli danej nieruchomości, na tydzień przed planowanym terminem zebrania, z podaniem dnia, godziny,
miejsca i porządku obrad. Należy zwrócić uwagę, że wszelkie głosowania na zebraniu właścicieli winny odbywać się udziałami (patrz wyżej) a w przypadku takiego pierwszego spotkania „pospółdzielczego” jest to wręcz wymóg obligatoryjny. Nie należy się martwić, że spółdzielnia ma duży udział i „wszystko” przegłosowuje. Nie należy posądzać spółdzielni o złą wolę w przedmiocie dbałości o ww. tzw. części wspólne, choć, jak wiemy, cuda się niestety zdarzają.
2. Zebranie powyższe powinno być protokołowane a najlepiej radzę zrobić stenogram ale rozumiem, że jest to kłopot zarówno techniczny jak też „moralny”. Uczestniczący w zebraniu przedstawiciele spółdzielni, bez względu na ich liczbę, powinni posiadać pisemne pełnomocnictwo Walnego Zgromadzenia do reprezentowania spółdzielni na ściśle określonym zebraniu właścicieli. Moim zdaniem to pełnomocnictwo powinno być pełnomocnictwem szczegółowym, tzn. posiadającym określenie w jakich sprawach dana Osoba jest upoważniona zabrać głos, jak również jak głosować w sprawach objętych porządkiem obrad. Pamiętajmy, że spółdzielnia pomimo iż będzie reprezentowała dość duży udział to jest równoprawnym, równym i autonomicznym członkiem obrad tego zebrania. Ona również odpowiada za części wspólne stosownie do swego udziału, mało tego odpowiada również za swoich członków (właścicieli). Na zabranie głosu np. przez Radcę Prawnego spółdzielni na takim zebraniu zebranie to winno wyrazić zgodę w odrębnym głosowaniu.
3. Każda uchwała zebrania powinna być przegłosowana odrębnie a jej poddanie pod głosowanie powinno być poprzedzone zarówno dyskusją w przedmiocie sprawy (nad projektem uchwały) jak też wnioskiem o jej przyjęcie (lub odrzucenie). Każda uchwała jest elementem Protokołu z obrad zebrania właścicieli. Dla „pewności” radzę porozmawiać ze swoimi sąsiadami (nie będącymi właścicielami) czy wszystkie sprawy poruszane przez przedstawicieli spółdzielni na tym zebraniu są Im znane oraz czy spółdzielnia je z nimi uzgodniła, np. te w kwestii stawek opłat. Przypominam, że istnieje ustawowy wymóg odrębnego rozliczania nieruchomości przez spółdzielnię a zatem mogą się zdarzyć sytuacje iż opłaty w różnych budynkach (inaczej jak dotychczas) będą się od siebie różnić.
4. Nawet w sytuacji pierwszego wyodrębnionego lokalu zebranie o którym mówimy powinno powołać zarząd wspólnoty (może się to nazywać „zarząd budynku” – ze względu na te treści zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych które wyłączają niektóre postanowienia ustawy o własności lokali). Idealne proporcje, moim zdaniem, to: przedstawiciel właścicieli, przedstawiciel spółdzielni, przedstawiciel pozostałych użytkowników lokali. Oczywiście tak powołany zarząd nie posiada uprawnień zarządu wspólnoty mieszkaniowej o którym mowa w art. 19 lub 20 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nie ma jednocześnie żadnego przeciwwskazania aby tak powołany zarząd mógł współdecydować o ewidencjonowaniu i rozliczaniu przychodów i kosztów oraz funduszu remontowego o których mowa w art. 4 ust. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które to rozliczenia formalnie prowadzić będzie zarząd spółdzielni mieszkaniowej. Zasady wyboru, organizacji i pracy „zarządu budynku” powinna szczegółowo określać uchwała zebrania o którym mówimy. Zasady powstawania takich „zarządów budynków” powinny być określone, moim zdaniem, w nowych Statutach spółdzielni. Jest to raczej konieczne a wynika z tego że we wspólnocie mieszkaniowej zasadą podejmowania decyzji i odpowiedzialności jest tryb „udziałowy” a w spółdzielni każdy członek dysponuje wyłącznie jednym głosem. Odpowiednim zapisem statutowym można tę sytuację rozstrzygnąć, oczywiście przy dobrej woli „stron”. Piszę „stron” w cudzysłowie bo przecież w sytuacji „zerowej” będziemy mieli wyłącznie do czynienia z członkami spółdzielni a zatem trudno nawet dopuszczać myśl aby jakaś „stronniczość” mogła mieć miejsce.
5. Na stronach umowy o której mówiliśmy na wstępie, jak już zresztą zaznaczyłem, ciąży znaczna odpowiedzialność. Etapem końcowym procesów uwłaszczenia może być bowiem sytuacja gdy w określonych budynkach spółdzielni będą funkcjonować wyłącznie właściciele. Wielu z nich skorzysta prawdopodobnie z prawa pozostania członkiem spółdzielni. Wielu z tego „przywileju” prawdopodobnie zrezygnuje. Krańcowy przypadek to sytuacja w której możemy mieć do czynienia wyłącznie z właścicielami nie będącymi członkami spółdzielni. Wtedy to, z dniem ostatniego wyodrębnienia, mamy wspólnotę mieszkaniową z mocy prawa. Do takiej sytuacji mają przepisy ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego w szczególności. Jest jeszcze wiele innych ale aktualnie nie ma potrzeby sobie zaplątać tym głowy.
W zakończeniu warto podać, że prawo w odniesieniu do właścicieli stosuje zasadę domniemania kompetencji. Znaczy to mniej więcej tyle, że właściciel zna przynajmniej podstawowe zasady eksploatacyjne nieruchomości oraz przepisy prawa z tym związane. Jednocześnie właściciel nie jest specjalnie ograniczany w czerpaniu korzyści z tej nieruchomości a szczególnie ma prawo uczestnictwa we wszystkich decyzjach tej nieruchomości dotyczących. Ale o tym innym razem. Jeżeli będą pytania oczywiście.
Kłaniam się Państwu. eugeniusz

[jaroga]

Ja myślę, że w ramach dyskusji zapoczątkowanej przez Eugeniusza warto dokladnie przeczytać (ze zrozumieniem) artykuł, jaki ukazał się kilka dni temu w Gazecie Polskiej na temat machlojek z gruntami i działkami w spółdzielniach mieszkaniowych i tego konsekwencjami.

A oto link: http://wiadomosci.onet.pl/1443590,2677, ... skart.html

Milej lektury i stosownych wniosk~ów!

[eugeniusz]

Póki co NIkt się nie oddzywa!
Rozumiem, jedni zaskoczeni, inni, być może, zawstydzeni, jeszcze inni, że... władza może wszystko.
Spróbujmy jednak troszkę przeciągnąć Naszą aktywność poza termin 21.10.2007r..
NIe czyńcie Państwo z Waszej aktywności "jednorazówki".
Tu i teraz jest parę Osób skłonnych naprawdę WAM pomóc. Chodzi tylko o odrobine aktywności w dochodzeniu do SWOJEGO a zobaczycie Państwo i swoje pieniążki, i rozliczenia a końcu... uśmiech na swojej twarzy.
Składajcie do spółdzielni wnioski o własnosć. Składajcie do Waszych Radnych wnioski o wykup gruntów. NIKT tego za WAS nie zrobi. To jest... Wasze prawo

[wokal79]

Czyli rozumiem, że w akcie notarialnym nie powinien być określony zarząd nieruchomością wspólną. Jeśli tak to odesłanie do ogólnych przepisów. Jeśli pełnomocnik SM będzie się upierał przy swoim to jakie prawne argumenty zastosować ???

[eugeniusz]

MOżna zażądać wpisania zasady
Wybór sposobu zarządu nieruchomością wspólną o którym mowa w art.18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własnosci lokali, będzie dokonany w drodze odrębnej umowy właścicieli zawartej w formie aktu notarialnego.
lub
Wybór sposobu zarządu nieruchomością wspólną w nieruchomości... będzie dokonywany zgodnie z obowiązującymi przepisami.
lub
Większośc właścicieli lokali w budynku (nieruchomości...), obliczana według wielkości udziałów, podejmie niezwłocznie (lub okreslić termin mniejszy od lat dwóch) uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków o zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
Każdy z ww. zapisów spełnia wymóg ustawowy.
Każdy z nich nie narusza również prawa spółdzielni do wykonywania zarządu powierzonego (art. 27 ust. 1 ustawy o spóldzielniach mieszkaniowych) w okresie do dnia zwołania pierwszego zebrania właścicieli w danej nieruchomości (budynku). NIe ma zatem żadnej groźby zachowania ciągłości zarządzania czy też naruszania prawa.
Proszę o jedno.
Podawajcie przykłady stosowania niezrozumiałych dla Was nacisków ze strony spóldzielni lub innych osób właściwych dla sprawy. Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców w Koninie, o ile mi wiadomo, pzrygotowuje kolejne interwencje na szczeblu Ktrajowym w podobnych sprawach. Warto aby "zasilić' szefostwo Związku rozlicznymi przykładami.
Co jeszcze do UMÓW?
Nie można pozostawać obojetnym wobec niektórych faktów jakie mają miejsce przy sporządzaniu UMÓW przeniesienia własności. Podstawowym jest ten o wielce subiektywnym, niekiedy, stosowaniu zasady autonomiczności stron tej UMOWY.
Znaczy to, mniej więcej, tyle, że strony stawają u notariusza dobrowolnie i na równorzędnych zasadach, wobec siebie i wobec prawa. Notariusz ma prawo założyć dobrą wolę obu stron do zawarcia możliwie najlepszej dla stron UMOWY. Notariusz ma prawo również założyć, że strony znają wszystkie prawne aspekty tej UMOWY w tym treść obowiązujących aktów prawnych, w tym przywołanych w UMOWIE. Wszelkie uwarunkowania i zastrzeżenia zachodzące pomiędzy poszczególnymi aktami prawnymi też powinny być w UMOWIE należycie okreslone. Dotyczy to szczególnie wzajemnych korelacji pomiędzy ustawą o spóldzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) a ustawą o własności lokali, która jest w u.s.m. przywołana wprost. Również dotyczy to postanowień Kodeksu Cywilnego a w szczególności przepisami o wspówłasności i zarządzie mieniem powierzonym.
Reasumując.
Nie można pójść do Notariusza podpisać UMOWĘ... nieprzygotowanym. Jeżeli spółdzielnia nie udostepni Nam projektu UMOWY, a czynią to spółdzielnie (przykre ale takie są fakty) chętnie i powszechnie, to można poprosić Notariusza o prawo wglądu w ten projekt ale, przed dniem podpisania UMOWY. Mamy takie prawo. Jak również powinniśmy sprawdzić właściwą Księgę Wieczystą dla nieruchomości (również dla gruntu) której UMOWA dotyczy. Tak, że, okres od dnia powiadomienia o terminie i miejscu podpisania UMOWY do jej zawarcia jest... okresem Naszej intensywnej pracy. Skoro jest bowiem termin to projekt UMOWY ma już jakąś tam postać, bardzo konkretną.
Dobrych UMÓW życzę. Pozdrawiam. eugeniusz

[Grooby]

Ja mam taką dziwną sytuację, może ktoś coś doradzi.
Mój problem wygląda tak:
Kupiłem mieszkanie od spółdzielni (nowe, jeszcze było budowane), po
zakończeniu budowy i prawie 2 latach od momentu podpisania umowy przedwstępnej
w końcu nadszedł czas na notariusza i przeniesienia własności.

Udałem się do notariusza i oczywiście przed podpisaniem przeczytałem akt
notarialny.

Wątpliwości wzbudziły u mnie dwa punkty. Jeden, że nie będzie roszczeń
finansowych co do spółdzielni, ten mnie już nie interesuje (-:

Natomiast do dziś sen z powiek spędza mi drugi i z dnia na dzień coraz
bardziej irytuje.

Chodzi konkretnie o zapis:
Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez Spółdzielnię
Budowlano-Mieszkaniową "Maślice" z siedzibą we Wrocławiu na podstawie art. 27
ust 2 i zasadach określonych w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późń. zm.
oraz z 2005 r. Nr 122, poz. 1024).

Zanim podpisałem akt zapytałem pani notariusz dlaczego jest ten zapis oraz
zwróciłem uwagę, że wydaje mi się niekorzystny, bo niedługo nie będę chciał
korzystać z spółdzielni jako zarządcy.
W odpowiedzi usłyszałem, po pierwsze że zapisu o zarządcy wymaga ustawa i że
bez problemu będę mógł zmienić zarządcę. Była przy tym moja żona, która też
musiała podpisać akt.

Jak się później okazało nie ma wymogu prawnego aby zarządca był ujęty w akcie
notarialnym. Dodatkowo zmiana zarządcy wymaga uchwały wspólnoty spisanej
notarialnie (dodatkowe koszty) oraz zebrania ponad 50% właścicieli udziałów w
nieruchomości.

Co więcej zasłaniając się tym zapisem czyli na podstawie art. 27
ust 2 i zasadach określonych w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o
spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późń. zm.
oraz z 2005 r. Nr 122, poz. 1024). spółdzielnia karze mi wnosić opłaty za
grunty wspólne, w których nie mam udziałów. W ogóle we wszystkich sprawach zasłaniają się ustawą o SM.

A mi tu coś nie pasuje...
I tu pytanie, czy rzeczywiście wobec mojej osoby i mojego mieszkania mają zastosowanie przepisu ustawy o SM czy jednak mimo tego niekorzystnego zapisu aktem wyższym jest ustawa o WL?

Bardzo proszę nie komentować tego, że dałem to sobie wcisnąć do aktu, i tak już mam zjechane zęby od zgrzytania nimi :-)