Kto powierza administrowanie?

[Posesja]

Zarząd odpowiada jedynie za działania własne, nie za zarządcę /administratora. Zarządca /administrator odpowiada sam za swoje działania (już o tym pisałem). Zarząd odpowiada jedynie za sprawowanie nadzoru nad pracą zarządcy, tak samo, jak nad pracą firmy sprzątającej, księgowej itp. Za błędy rachunkowe odpowiada jednak księgowa, a nie zarząd. Za brak wywozu śmieci odpowiada firma wywozowa, zarząd jedynie wyciąga wobec niej konsekwencje: zgłasza reklamację, zleca księgowej naliczenie kar umownych, pisze pisma, w ostateczności zmienia firmę usługową.

Każdy, kto świadczy usługi na rzecz wspólnoty, zawiera umowę ze wspólnotą reprezentowaną przez zarząd. W umowie określa się obowiązki i odpowiedzialność stron. Nad realizacją tej umowy czuwa zarząd.

[Janusz Gdański]

Czy można więc uznać, że wspólnota nie ma nic do wyboru administratora? Na jakiej podstawie otrzymuje on wynagrodzenie? UWL nie przewiduje płacenia administratorowi, tylko zarzadowi lub zarządcy.

[Posesja]

administrator działa na rzecz zarządu, który za jego działania w pełni odpowiada.

Nieprawda. Działa na rzecz nieruchomości wspólnej i jej współwłaścicieli.

Stosowane gdzieniegdzie rozwiązania, w myśl których wspólnota wybiera zarząd i wskazuje mu administratora z ktorym ma on zawrzeć umowę są sprzeczne nie tylko z ustawą ale ze zdrowym rozsądkiem. Jak zarzad może ponosić odpowiedzialnośc za kogoś, kogo nie wybrał?

Wspólnota może skorzystać z art. 18.1 i decydować o tym, komu powierzy zarząd lub wybrać na podstawie art. 20 zarząd i nie ingerować w jego kompetencje. Tertium non datur!

Nie ma tu żadnej sprzeczności z ustawą. Proszę wskazać porzepis, który tego zabrania. Właściciele mogą podjąć każdą uchwałę, dotyczącą spraw wspólnoty. Mogą uchwałą nakazać zarządowi określone działania lub ich zabronić. Mogą sami uchwałą dokonać wyboru administratora. Jeżeli członkom zarządu to się nie podoba, mogą zrezygnować.

Wspólnota nie może ingerować w uprawnienia zarządu - to nie wymaga komentarzy

Wymaga, ponieważ wspólnota (ogół właścicieli lokali) może decydować o wszystkim, co dotyczy nieruchomości wspólnej, również w sprawach, leżących w gestii zarządu. Żaden przepis ustawy tego nie zabrania. Tworzenie jakiejś wyłącznej strefy kompetencji zarządu, do której właściciele nie mają wstępu, to wymysł Pana Janusza, nie mający podstaw prawnych.

Zarząd w zakresie swoich uprawnień działa samodzielnie, czyli do podjęcia tych czynności nie potrzebuje zgody ogółu właścicieli w formie uchwały. Ale to wcale nie oznacza, że w tych sprawach właściciele są ubezwłasnowolnieni, że niektóre sprawy, dotyczące bieżącego zarządu ich majątkiem, są poza ich kompetencjami. To właściciele są suwerenem, zarząd jest wykonawcą ich woli.

[Posesja]

UWL nie przewiduje płacenia administratorowi, tylko zarzadowi lub zarządcy.

Nie przewiduje też płacenia sprzątaczce, księgowej elektrykowi. Czy to znaczy, że zarząd ma sam sprzątać i robić przeglądy elektryczne? Wystarczy ująć ten koszt w planie gospodarczym i zatwierdzić uchwałą. To właściciele lokali decydują o tym, na jakie cele (związane z NW) będą wydane ich pieniądze.

[Posesja]

Czy można więc uznać, że wspólnota nie ma nic do wyboru administratora?

Nie, nie można. Jeżeli wyboru dokonuje zarząd, to też jest to wybór wspólnoty, ponieważ zarząd nie jest odrębnym bytem, jest częścią wspólnoty, jej organem.

Ogół właścicieli ma prawo decydować zarówno o sprawach przekraczających zarząd zwykły (wymagających ich zgody w formie uchwały), jak i w sprawach zwykłego zarządu. Wszystkie te sprawy dotyczą ich wspólnego majątku i gdyby nawet był przepis ustawy, który by im takiej ingerencji zabraniał, byłby niekonstytucyjny, bezzasadnie ograniczałby prawo własności. Na szczęście takiego przepisu nie ma.

[Janusz Gdański]

Zgadzam się, że zarząd na mocy umocowania ustawowego zawiera umowy w imieniu wspólnoty i na jej rzecz. Nie mogę jednak przyjąć do akceptującej wiadomości uprawnień wspólnoty do wchodzenia w kompetencje zarządu - to tak, jakby Rada Gminy decydowała o zatrudnieniu w Urzędzie Gminy konkretnych pracowników (co jest przecież w kompetencji wójta) lub Sejm decydował o sprawach należacych do kompetencji rządu. Wspólnota może odwołac zarząd zawsze, w szczególności gdy ten podejmuje złe decyzje, także dotyczące zawieranych umów, ale nie może mu nakazać by zawierał umowy z wskazanymi przez wspólnotę podmiotami. Prawo do odwołania zarządu, które ustawodawca dał wspólnocie, jest dowodem na to, że ustawodawca nie ogranicza praw właścicieli lokali. Ubezwłasnowolnienie zarządu stwarzałoby mu stuację komfortową - zawsze mógłby twierdzić, że nie może nalezycie wypelniać swoich obowiązków bo go wspólnota zmusiła do korzystania z usług niewłaściwych podmiotów. A na marginesie - jakimi pieniędzmi ma zarząd płacić księgowej, gdy innych "pomocników"nie potrzebuje i samodzielnie gospodaruje nieruchomością wspólną?