Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc

[Lech]

Sprawa robi się oczywista, gdy przyjmiemy, że:
- „kupującym” jest inwestor (a nie wspólnota, czy jakikolwiek jej członek),
- rękojmia biegnie nie od momentu wydania rzeczy kupującemu lecz od przekazania w użytkowanie.

A kto jest sprzedającym? Też inwestor?

Jak to "też" ? Firmy podwykonawcze, wczytaj się w mój przydługi text.

Dla ustalenia sprzedającego i kupującego wystarczy przeczytać umowę nabycia lokalu

mówimy o budynku, a nie o lokalu


wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości.
Termin powstania uprawnień z tytułu rękojmi jest jednoznacznie określony w art. 568. § 1. kodeksu cywilnego: "Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana".

co tu jest jednoznacznego ? Właśnie spór dotyczy ustalenia dnia, w którym rzecz została wydana.

Natomiast z Twoim stanowiskiem (100 osób składa roszczenia, każda od innego terminu itp.) trudno mi się zgodzić.

Przeczytaj uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04:

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia

dyskusja nie tego dotyczy, poza tym nie mamy prawa precedensowego, to orzeczenie dotyczy jakiejś konkretnej sytuacji.


Andy, 100 różnych terminów rozpoczęcia i 100 różnych terminów zakończenia biegu rękojmi w odniesieniu do 1 budynku uważam co najwyżej za żart. Rozumiem że bawisz się tylko ze mną ?

[andy]

Andy, 100 różnych terminów rozpoczęcia i 100 różnych terminów zakończenia biegu rękojmi w odniesieniu do 1 budynku uważam co najwyżej za żart. Rozumiem że bawisz się tylko ze mną ?

Nie. Zafiksowałeś się chyba na terminie rękojmi za wady budynku jako całości i dlatego wzajemnie podejrzewamy się o żartowanie. Dla mnie żartobliwie brzmi teza, że budynek wspólnoty jest sprzedawany inwestorowi przez podwykonawców.

W chwili wyodrębnienia samodzielnych lokali w budynku wielomieszkaniowym, te lokale wraz z odpowiadającym im udziałem w nieruchomości wspólnej stają się przedmiotem obrotu prawnego. Tkwią nadal w skorupie budynku, ale są niczym tort sprzedawany w kawałkach. Nie są to jednak kawałki w znaczeniu fizycznym, ale w znaczeniu prawnym, bowiem np. instalacji elektrycznej, dachu, czy fundamentów nie można fizycznie podzielić. Każdy ten prawnie wydzielony kawałek traktowany jest jako odrębny przedmiot własności, co oznacza, że rozporządzanie prawami związanymi z tą własnością odbywa się niezależnie od właścicieli pozostałych kawałków (lokali we wspólnocie). Cukiernik każdy z tych kawałków sprzedaje odrębnie: różnym smakoszom i w różnych terminach. Każdy z tych smakoszy, niezależnie od innych, ma prawo w ciągu trzech lat od dnia otrzymania kawałka tortu (wydania lokalu) zgłosić cukiernikowi swoją reklamację. Ponieważ pierwszy kawałek kupiła kucharka jeszcze w trakcie dekorowania tortu, drugi kawałek kierownik sali dzień później, a ostatni kawałek podpity klient po tygodniu - to dla każdego samkosza w innym dniu rozpocznie się początek biegu okresu rękojmi i dla każdego skończy się ten okres w innym dniu - ponieważ w każdym przypadku musi trwać równe trzy lata.

Teraz najtrudniejsza część opisu. Tort jest sprzedawany wraz z piękną kryształową paterą, która okazała się niepełnowartościowa, bo lekko wyszczerbiona u podstawy. Ponieważ tej kryształowej patery nie można fizycznie podzielić, to stała się ona przedmiotem przymusowej współwłasności łasuchów (podobnie jak nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności właścicieli lokali). Każdy z łasuchów ma więc trzy lata od chwili nabycia własnego kawałka tortu oraz prawa do ułamkowej części kryształowej patery na zareklamowanie wykrytej wady. W wykonywaniu tych uprawnień nikt nie może ich zastąpić, bowiem każdy z nich chce innej rekompensaty: kucharka - całusa, kierownik sali - pieniędzy, a podpity klient - coś na kaca. Mogą się oni oczywiście umówić, że za całusy scedują swoje roszczenia kucharce, a wówczas ona wyegzekwuje od cukiernika świadczenia za/na całość.

Mniej więcej tak to przebiega we wspólnocie mieszkaniowej z roszczeniamu właścicieli lokali z tytułu rękojmi za wady lokali i części wspólnych nieruchomości. W tej sprawie nie występują ani producenci jaj (podwykonawcy), ani nie można ustalić dla wszystkich zainteresowanych wspólnych dat rozpoczęcia i zakończenia biegu okresu rękojmi.

Smacznego niedzielnego obiadu wszystkim życzę.

[Lech]

W chwili wyodrębnienia samodzielnych lokali w budynku wielomieszkaniowym, te lokale wraz z odpowiadającym im udziałem w nieruchomości wspólnej stają się przedmiotem obrotu prawnego.

co to ma do rzeczy ?

Tkwią nadal w skorupie budynku, ale są niczym tort sprzedawany w kawałkach....

Piękna kulinarna metafora ! Nie masz żadnych wątpliwości co do swojej tezy o 100 terminach końcowych rękojmi dla 1 budynku ? Twardo obstajesz przy swoim, zero wątpliwości ? Nie wydaje Ci się, że byłaby to karykatura prawa ?
Ja mam stale różne wątpliwości i im więcej wiem, tym jest ich więcej. Wydaje mi się, że z Tobą jest inaczej. Powodzenia !

[Lech]

Dla mnie żartobliwie brzmi teza, że budynek wspólnoty jest sprzedawany inwestorowi przez podwykonawców.

"....Jak wiadomo stronami procesu wykonawstwa robót budowlanych są inwestor i wykonawca..." Czytałeś to ? Przed obiadem ?

[andy]

Jak wiadomo stronami procesu wykonawstwa robót budowlanych są inwestor i wykonawca.

Mnie wiadomo, że uczestnikami procesu budowlanego są: inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant i kierownik budowy lub kierownik robót.

Dlatego w doktrynie prawa budowlanego uznano, że musi być ustalona jedna, konkretna data, od której liczone będą, przez konkretny czas, wszelkie uprawnienia lub obowiązki stron procesu inwestycyjnego. Taką datą jest data udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu , czyli w praktyce jego końcowego odbioru od wykonawcy przez inwestora i terenowy organ administracji (gmina, obecnie powiat).

Jaki związek mają wzajemne relacje uczestników procesu budowlanego ze sprzedażą lokali i rękojmią za wady rzeczy sprzedanej? Żaden.

Nie wiadomo dlaczego ustawodawca nie zapisał w sposób wyraźny i jednoznaczny początku terminu roszczeń oraz ich czasokresu, wynikających z gwarancji i rękojmi w odniesieniu do robót budowlanych ani w prawie budowlanym ani w kodeksie cywilnym przy przepisach o umowie o roboty budowlane czy o umowie o dzieło, a zrobił to właśnie w cytowanym przez Ciebie art.568 kc., używając przy tym terminu o wydaniu obiektu

Ponieważ ustawodawca działa w sposób racjonalny. Skoro termin rozpoczęcia biegu oraz okres rękojmi został uregulowany w art. 586 kc to sprzeczne z zasadmi legislacji byłoby powtarzanie tego uregulowania w innych aktach prawnych, a tym bardziej w innych rozdziałach tego samego aktu prawnego.

Jedynym uprawnionym do przyjęcia wydanej rzeczy ( w rozumieniu art.568 kc) jest inwestor, a nie pojedynczy użytkownik (właściciel lokalu wyodrębnionego z ogólnej własności), a tym bardziej wspólnota użytkowników (właścicieli).Jest okolicznością powszechnie przyjętą i znaną, że data przekazania obiektu w użytkowanie jest najwcześniejszą datą umożliwiającą objęcie lokalu przez użytkownika (właściciela).To tylko brak wszystkich wpłat, nierozliczenie inwestycji czy chęć wynegocjowania określonych kwestii u inwestora przez właściciela opóźnia faktyczne objęcie lokalu.

To jest pogląd absurdalny. Gdyby przyjąć, że okres rękojmi za wady rozpoczyna się od dnia przekaznia budynku do użytkowania, to trzeba byłoby zgodzić się z tezą, że właścicielowi lokalu, który od dewelopera nabył lokal po upływie 3 lat od dnia przekazania budynku do użytkowania (w obecnej sytuacji rynkowej sytuacja wielce możliwa) - nie przysługują jakiekolwiek uprawnienia wynikające z rękojmi, bo już wygasły. To dopiero byłby raj dla partaczy budowlanych.

Przekazanie uprawnień dotychczas "tkwiących" przy inwestorze na właściciela wyodrębnionej własności nie może nastąpić w zakresie szerszym niż dotychczas przysługujący inwestorowi

Właściciela lokalu i ułamkowej części nieruchomości wspólnej nie interesują relacje pomiędzy deweloperem, a podwykonawcami. Kupuje towar i wraz z jego nabyciem uzyskuje prawo do rękojmi sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli faktyczne władanie rzeczą rozpoczyna się przed zawarciem umowy o przeniesieniu własności, to bieg okresu rękojmi rozpoczyna się od momentu wydania rzeczy.

Ja mam stale różne wątpliwości i im więcej wiem, tym jest ich więcej. Wydaje mi się, że z Tobą jest inaczej.

Ze mną z pewnością jest inaczej. Mnie nie chciałoby się edukować, gdyby jedynym skutkiem poszerzania wiedzy było tylko mnożenie wątpliwości.

[Lech]

OK., poszukajmy więc może już jakiegoś wspólnego podsumowania:
1) Twoje podejście jest takie: bieg okresu rękojmi dla budynku wielorodzinnego biegnie dla każdego właściciela poszczególnego lokalu w tym budynku odrębnie. Co jest momentem wydania rzeczy ? Nie wiadomo, ale może nim być data wydania kluczy do mieszkania każdemu poszczególnemu właścicielowi lokalu w tym budynku. Może ale nie musi. W skrajnej sytuacji tych dat może być tyle, ilu jest właścicieli lokali w tym budynku. To jest kwestia do ustalenia czy te klucze decydują, nie wypowiadasz się na ten temat inaczej niż: „może być”. Dobrze prezentuję Twoje stanowisko ?
2) Czy przyznasz (mimo braku przesadnej elastyczności w swoich poglądach), że mogą być również inne podejścia co do tej kwestii ? Na przykład:
a) data wydania kluczy któremuś z właścicieli lokali w tym budynku (jako jedna data). Któremu – nie wiemy, podyskutujmy
b) data oddania budynku do użytkowania (ku temu ja się przychylam).
3) Data aktu notarialnego któregokolwiek z właścicieli lokali w tym budynku nie ma nic do rzeczy w „przedmiotowej” sprawie.

Jeśli odpowiesz twierdząco, to osiągniemy minimum konsensusu w naszej dyskusji.