Okres rękojmi za wady budynku - art. 568 kc

[Lech]

Przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi za wady lokalu oraz części wspólnych nieruchomości biegnie dla każdego właściciela lokalu odrębnie, a bieg terminu rozpoczyna się w dniu wydania lokalu,

tzn. od wydania kluczy do lokalu ? Budynek liczy 100 wyodrębnionych lokali, których kluczy ?

a nie w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

zgoda

Roszczenia z tytułu rękojmi za wady w częściach wspólnych nieruchomości przysługują właścicielom lokali (każdemu odrębnie, w częściach ułamkowych), a nie wspólnocie.

czyli jeśli np. jest wada konstrukcyjna dachu grożąca jego zawaleniem się, to roszczenie muszą sformułować wszyscy (jednogłośnie ?) właściciele lokali, a zarządca czy zarząd wspólnoty ma na tę wadę patrzeć biernie, co najwyżej koordynując akcję wysyłania roszczeń przez np. 100 właścicieli lokali w danym budynku ?




I jeszcze parę zdań na ten temat:

Rozumiem, że ci ułamkowi właściciele mogą kogoś jednego upełnomocnić do występowania w ich imieniu z roszczeniem, ale pytanie jest o moment, od którego zaczyna się bieg rękojmi (a nie komu przypadają roszczenia z tego tytułu). Mam różne opinie prawników:
a) Od momentu wydania kluczy (bo rzecz musi być wydana kupującemu) ale nie wiem których: 1-szych, ostatnich, środkowych ?
b) Od momentu uzyskania decyzji o przekazaniu budynku do użytkowania (to już bardziej jednoznaczny termin)
Natomiast jest zgoda, że akt notarialny (pierwszy, czy którykolwiek inny) nie jest tym momentem.
I są to subiektywnie wypowiadane opinie na temat tego momentu czasowego. A czy w naszym państwie prawa jest to gdzieś sprecyzowane jednoznacznie i tak, że można ustalić konkretną datę, która może być uznana przez sąd w razie ewentualnej rozprawy ?

A przy okazji drugie pytanie: przez 3 lata zarząd był sprawowany przez dewelopera. On przez te 3 lata nie wykrył bardzo poważnej wady budynku. Gwarancja minęła. Czy członkowie wspólnoty mają jakiś regres do tego zarządcy-dewelopera, który być może celowo ukrył tę wadę (lub nie był zainteresowany jej ujawnieniem) ?

[andy]

tzn. od wydania kluczy do lokalu ? Budynek liczy 100 wyodrębnionych lokali, których kluczy ?

Od dnia pisemnego potwierdzenia wydania lokalu - można przyjąć, że od dnia wydania kluczy. Dla każdego właściela lokalu bieg przedawnienia będzie rozpoczynał się i kończył odrębnie:
- jeżeli Kowalski objął lokal w posiadanie w dniu 12 lutego 2006, to jego roszczenia z tytułu rękojmi za wady przedawniły się 12 lutego 2009 r.
- jeżeli Zieliński objął lokal w dniu 26 kwietnia 2006 r., to jego roszczenia przedawnią się 27 kwietnia 2009 r., ponieważ 26 kwietnia 2009 r. jest dniem ustawowo wolnym od pracy,
- jeżeli Malinowski objął lokal w dniu 6 maja 2006 r., to jego roszczenia przedawnią się 6 maja 2009 r.

jeśli np. jest wada konstrukcyjna dachu grożąca jego zawaleniem się, to roszczenie muszą sformułować wszyscy (jednogłośnie ?) właściciele lokali

Nie, każdy musi z takim roszczeniem wystąpić indywidualnie lub przelać swoje uprawnienia na wspólnotę:

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04

a zarządca czy zarząd wspólnoty ma na tę wadę patrzeć biernie, co najwyżej koordynując akcję wysyłania roszczeń przez np. 100 właścicieli lokali w danym budynku ?

Nie, wspólnota ma obowiązek utrzymywać swoją nieruchomośc w należytym stanie technicznym niezależnie od ewentualnych roszczeń wobec dewelopera. Obowiązkiem zarządcy jest zapobiegać zagrożeniu katastrofą budowlaną.

przez 3 lata zarząd był sprawowany przez dewelopera. On przez te 3 lata nie wykrył bardzo poważnej wady budynku. Gwarancja minęła. Czy członkowie wspólnoty mają jakiś regres do tego zarządcy-dewelopera, który być może celowo ukrył tę wadę (lub nie był zainteresowany jej ujawnieniem) ?

Oczywiście, właściciele lokali mogą wystąpić z roszczeniem cywilnym oraz żądać ścigania karnego dewelopera:

Art. 296. kodeksu karnego:

§ 1. Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 2. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 działa w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 3. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 2 wyrządza szkodę majątkową w wielkich rozmiarach, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.

§ 4. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 3 działa nieumyślnie, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 5. Nie podlega karze, kto przed wszczęciem postępowania karnego dobrowolnie naprawił w całości wyrządzoną szkodę.

[Lech]

tzn. od wydania kluczy do lokalu ? Budynek liczy 100 wyodrębnionych lokali, których kluczy ?

Od dnia pisemnego potwierdzenia wydania lokalu - można przyjąć, że od dnia wydania kluczy.

jak to: można przyjąć ? Prawo nic nie stanowi konkretnie na ten temat ?


Dla każdego właściciela lokalu bieg przedawnienia będzie rozpoczynał się i kończył odrębnie:
- jeżeli Kowalski objął lokal w posiadanie w dniu 12 lutego 2006, to jego roszczenia z tytułu rękojmi za wady przedawniły się 12 lutego 2009 r.
- jeżeli Zieliński objął lokal w dniu 26 kwietnia 2006 r., to jego roszczenia przedawnią się 27 kwietnia 2009 r., ponieważ 26 kwietnia 2009 r. jest dniem ustawowo wolnym od pracy,
- jeżeli Malinowski objął lokal w dniu 6 maja 2006 r., to jego roszczenia przedawnią się 6 maja 2009 r.

czyli jak wali się dach, to zbiera się ta setka właścicieli (a jak nie będzie kompletu to koniec procedury ?), wystosowuje roszczenie do dewelopera itd. ?

jeśli np. jest wada konstrukcyjna dachu grożąca jego zawaleniem się, to roszczenie muszą sformułować wszyscy (jednogłośnie ?) właściciele lokali

Nie, każdy musi z takim roszczeniem wystąpić indywidualnie lub przelać swoje uprawnienia na wspólnotę:

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

OK, najpierw występuje pierwszy, potem drugi.... Przecież to może trwać parę ładnych lat.

Rozumiem, że znów zbiera się ta setka itd., itp. To dla mnie abstrakcja.
Ale chodzi mi o moment od którego biegnie okres rękojmi.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04

a zarządca czy zarząd wspólnoty ma na tę wadę patrzeć biernie, co najwyżej koordynując akcję wysyłania roszczeń przez np. 100 właścicieli lokali w danym budynku ?

Nie, wspólnota ma obowiązek utrzymywać swoją nieruchomośc w należytym stanie technicznym niezależnie od ewentualnych roszczeń wobec dewelopera. Obowiązkiem zarządcy jest zapobiegać zagrożeniu katastrofą budowlaną.

to jest ogólnik, dalej jestem w tym samym miejscu

przez 3 lata zarząd był sprawowany przez dewelopera. On przez te 3 lata nie wykrył bardzo poważnej wady budynku. Gwarancja minęła. Czy członkowie wspólnoty mają jakiś regres do tego zarządcy-dewelopera, który być może celowo ukrył tę wadę (lub nie był zainteresowany jej ujawnieniem) ?

Oczywiście, właściciele lokali mogą wystąpić z roszczeniem cywilnym oraz żądać ścigania karnego dewelopera:

Art. 296. kodeksu karnego:

§ 1. Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 2. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 działa w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 3. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 2 wyrządza szkodę majątkową w wielkich rozmiarach, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.

§ 4. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 3 działa nieumyślnie, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 5. Nie podlega karze, kto przed wszczęciem postępowania karnego dobrowolnie naprawił w całości wyrządzoną szkodę.

reasumując: każdy z tej setki właścicieli występuje oddzielnie, dla każdego z nich może się kończyć rękojmia na wady budynku (a nie jego konkretnego lokalu) w innym momencie. Oznaczałoby to praktycznie, że przekazanie kluczy ostatniemu z kupujących lokale w tym budynku jest tym momentem. Ale on może zgłaszać swoje roszczenie tylko w odniesieniu do swojej ułamkowej części tego dachu, czy tak ? Przedziwne...

Załączam inną wersję tego problemu (która brzmi bardziej przekonywająco). Robię to bez zgody autora tekstu, więc skasowałem podpis pod tekstem:

Drogi Leszku,

Rzecz, oczywista dla praktyków, jest - jak to bywa w polskim prawie - niejednoznaczna poprzez rozproszenie przepisów. Pod kątem Twoich rozmów z mocodawcami postaram się to wyłuszczyć w sposób jak najbardziej popularny - wybacz, jeżeli za bardzo .

Jak wiadomo stronami procesu wykonawstwa robót budowlanych są inwestor i wykonawca. Obiekt budowlany musi odpowiadać ogólnie obowiązującym normom budowlanym oraz określonym przepisom, nazwijmy je zgodnie z praktyką "branżowymi", pozwalającym na użytkowanie w/w obiektu zgodnie z przepisami.
W procesie budowlanym rzadko jednakże uczestniczy jeden wykonawca, najczęściej mamy do czynienia z generalnym wykonawcą i podwykonawcami, którzy wykonując określone roboty branżowe wbudowują jednocześnie różne elementy np. instalacyjne do budynku. Zarówno na roboty podwykonawców jak i wbudowane przez nich elementy obowiązują wynikające z prawa lub umów okresy gwarancji i rękojmi - obowiązują jednak w stosunkach generalny wykonawca - podwykonawcy czy też podwykonawcy - dostawcy elementów. Z drugiej strony spotyka się celowe przewlekanie budowy (dla wykonawcy korzystny bywa wzrost cen robót budowlanych w toku budowy) czy odbioru inwestycji ( żeby więcej osiągnąć u wykonawcy lub przewlec np. płatności).

Dlatego w doktrynie prawa budowlanego uznano, że musi być ustalona jedna, konkretna data, od której liczone będą, przez konkretny czas, wszelkie uprawnienia lub obowiązki stron procesu inwestycyjnego. Taką datą jest data udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu , czyli w praktyce jego końcowego odbioru od wykonawcy przez inwestora i terenowy organ administracji (gmina, obecnie powiat).

Jak stanowią przepisy art.art.55-60 prawa budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania obiektu dokonuje się zgromadzenia wszystkich dokumentów budowy, protokołów badań i sprawdzeń, pozwoleń, inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej wykonanych robót itp. Wiadomym jest , że gromadzone są dokumenty potwierdzające zakończenie wszystkich tych robót czy czynności powykonawczych, a nie przejściowe.
.W oparciu o to dokonywana jest kontrola budowy i podpisywany protokół odbioru końcowego i przekazania obiektu w użytkowanie. Tą ,a nie inną, datę uważa się za początek biegu terminu roszczeń gwarancyjnych czy z tytułu rękojmi.
Formalnym zaś dokumentem końcowym, niekoniecznie (aczkolwiek przeważnie) noszącym datę protokołu odbioru końcowego jest decyzja o pozwoleniu na użytkowanie
(w przeciwieństwie do czasu przekazywania osiedla w XXX obecnie jej formalne wydanie jest przewidziane w określonych przypadkach).

W kodeksie cywilnym jest rozdział odnoszący się do robót budowlanych, odsyłający w znacznym zakresie do umowy o dzieło, w ramach której generalny termin przedawnienia roszczeń ustalono na lat 2. Nie wiadomo dlaczego ustawodawca nie zapisał w sposób wyraźny i jednoznaczny początku terminu roszczeń oraz ich czasokresu, wynikających z gwarancji i rękojmi w odniesieniu do robót budowlanych ani w prawie budowlanym ani w kodeksie cywilnym przy przepisach o umowie o roboty budowlane czy o umowie o dzieło, a zrobił to właśnie w cytowanym przez Ciebie art.568 kc., używając przy tym terminu o wydaniu obiektu, a nie bardziej właściwego w odniesieniu do robót budowlanych przekazaniu w użytkowanie.
Jedynym uprawnionym do przyjęcia wydanej rzeczy ( w rozumieniu art.568 kc) jest inwestor, a nie pojedynczy użytkownik (właściciel lokalu wyodrębnionego z ogólnej własności), a tym bardziej wspólnota użytkowników (właścicieli).Jest okolicznością powszechnie przyjętą i znaną, że data przekazania obiektu w użytkowanie jest najwcześniejszą datą umożliwiającą objęcie lokalu przez użytkownika (właściciela).To tylko brak wszystkich wpłat, nierozliczenie inwestycji czy chęć wynegocjowania określonych kwestii u inwestora przez właściciela opóźnia faktyczne objęcie lokalu.
Przekazanie uprawnień dotychczas "tkwiących" przy inwestorze na właściciela wyodrębnionej własności nie może nastąpić w zakresie szerszym niż dotychczas przysługujący inwestorowi, chyba, że strony postanowią inaczej w umowie. To znaczy: jeżeli do upływu okresu rękojmi zostały jeszcze dwa lata, to taki okres rękojmi będzie obowiązywał w odniesieniu do właściciela, chyba, że inwestor udzieli dodatkowej rękojmi ( wtedy wyłącznie jego (a nie wykonawcę) obciążać będą ew. koszty tego dodatkowego zobowiązania) - czasami spotyka się takie umowy.
Gwoli ścisłości dodać należy, że w przypadku wadliwości określonych robót (ew. wbudowanych elementów, o których mowa była wyżej) okres gwarancji l (wyłącznie jednak w odniesieniu do tych robót i elementów, a nie w odniesieniu do całości ! ) przedłuża się na zasadach ogólnych o czas usunięcia wad.

W razie czego służę dalszymi wyjaśnieniami.

Pozdrawiam serdecznie
WT

[andy]

Spróbuję to samo napisać po raz trzeci. Nie ma jednego wspólnego terminu, w którym rozpoczyna się i kończy okres rękojmi za wady części wspólnej nieruchomości, bo nie ma jednego właściciela tej nieruchomości. Właściciele lokali nabywają swoje lokale wraz z udziałem w częściach wspólnych w różnych terminach i dla każdego właściciela bieg okresu przedawnienia roszczeń w odniesieniu do lokalu i jego udziału w częściach wspólnych - rozpoczyna się w dniu wydania lokalu, a kończy po 3 latach.

Tylko właścicielowi lokalu przysługują roszczenia odszkodowawcze związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej - musi ich dochodzić samodzielnie lub przelać te roszczenia na wspólnotę.

Nie jest tak, że wspólnota może czekać, aż deweloper usunie wadę. Jeżeli stan techniczny budynku grozi katastrofą budowlaną, to wspólnota ma obowiązek usunąć zagrożenie własnym staraniem i na własny koszt. Dochodzenie odszkodowania od dewelopera to jest sprawa odrębna.

[Lech]

Nie ma jednego wspólnego terminu, w którym rozpoczyna się i kończy okres rękojmi za wady części wspólnej nieruchomości....

Andy,

Bardzo dziękuję za ciekawą dyskusję, stawiam Ci piwo. Jednak pozostaję przy wersji, którą przytoczyłem.
Sprawa robi się oczywista, gdy przyjmiemy, że:
- „kupującym” jest inwestor (a nie wspólnota, czy jakikolwiek jej członek),
- rękojmia biegnie nie od momentu wydania rzeczy kupującemu lecz od przekazania w użytkowanie. Patrzymy zwykle na to z punktu widzenia „kupującego”, a przecież dla „sprzedającego” oddanie w użytkowanie jest wydaniem rzeczy, on już ją przekazał, czyli wydał.
Wtrąciłem się do Waszej dyskusji (może niepotrzebnie), bo co jakiś czas nachodzą mnie wątpliwości (mimo, że „kupiłem” wersję mojego przyjaciela WT już parę lat temu), chyba ze względu na ten zwrot „wydanie rzeczy kupującemu”. Otóż niedawno przeczytałem w jakimś biuletynie (który dostaję w celach marketingowych, abym skusił się kupić całość, bardzo drogą) , w którym jakiś prawnik stawia tezę, że wydanie kluczy jest tym momentem. Klucz w tej konwencji wydania rzeczy brzmi bardzo dobrze. Lub zmyłkowo.
Po dyskusji z Tobą upewniłem się co do swoich poglądów na ten temat i to jest jej zaleta dla mnie. Natomiast z Twoim stanowiskiem (100 osób składa roszczenia, każda od innego terminu itp.) trudno mi się zgodzić. Aż tak źle z naszym prawem nie jest.

[andy]

Sprawa robi się oczywista, gdy przyjmiemy, że:
- „kupującym” jest inwestor (a nie wspólnota, czy jakikolwiek jej członek),
- rękojmia biegnie nie od momentu wydania rzeczy kupującemu lecz od przekazania w użytkowanie.

A kto jest sprzedającym? Też inwestor? Dla ustalenia sprzedającego i kupującego wystarczy przeczytać umowę nabycia lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości.
Termin powstania uprawnień z tytułu rękojmi jest jednoznacznie określony w art. 568. § 1. kodeksu cywilnego: "Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana".

Natomiast z Twoim stanowiskiem (100 osób składa roszczenia, każda od innego terminu itp.) trudno mi się zgodzić.

Przeczytaj uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04:

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia

Tekst uzasadnienia -> http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/38d8c13b0 ... 20publ.pdf