Uchwała przeciw sobie.

[lech951]

Wspólnota nasza jest podzielona mniej więcej 50/50%. Nie ma sensu abyśmy co chwilę zmieniali zarząd. Są ludzie, którzy dzisiaj podpiszą "za", a za tydzień "przeciw" w tej samej sprawie.

Rozważamy zastosowanie w naszym przypadku zarządcy przymusowego zgodnie z art.26 ustawy. Przynajmniej na jakiś czas, aby ludzie zaczęli myśleć samodzielnie i poważnie.

Czy może ktoś przybliżyć mi jak wygląda ta instytucja w praktyce.

[piotrusb]

Nie wiem czy w sytuacji, którą opisujesz sąd przychyli się do wniosku o powołanie zarządcy przymusowego. Zgodnie z art. 26 ust. 1 uwl zarzadcę takiego powołuje się:

Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki...

a nie w przypadku jeśli właściciele głosują raz tak, raz inaczej.

Powołanie zarządcy przymusowego powinno być ostatecznością, bo:
1. Taki zarządca w pewien sposób ubezwłasnawolnia wspólnotę, bowiem odpowiada nie przed wspólnotą, ale przed sądem, któremu składa sprawozdania. Zgodnie z art. 937 § 1 kpc, zarzadca przymusowy jest zobowiązany do składania sądowi nie rzadziej niż raz w roku sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowanych sprawozdań rachunkowych.
2. Taki zarządca kosztuje. Zgodnie z art. 939 § 1 kpc zarządca ustanowiony przez sąd ma prawo do żądania wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków, przy czym wynagrodzenie takiego zarządcy ustala sąd, a wypłaca wspólnota.
3. Kompetencje takiego zarządcy ustala sąd, ale zazwyczaj są one ograniczone do zakresu zwykłego zarządu, tak więc w kwestii decyzji, które zakres ten przekraczają, nadal będziecie musieli podejmować uchwały. W przypadku niemożności ich podjęcia zarządca przymusowy jest uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia na podstawie art. 935 § 3 kpc na dokonanie określonej czynności.

Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego, odbywa się w trybie nieprocesowym na podstawie art. 606-608 oraz 611-616 kpc. Wniosek w tej sprawie kieruje się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Zgodnie z art. 615 kpc do zarządcy powoływanego przez sąd stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, czyli art. 931-941 kpc.
Stosownie do art. 611 kpc zarządca ustanowiony przez sąd jest obowiązany niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej nieruchomości. Uprawnienia takiego zarządcy są bardzo silne, co ma zapewnić mu sprawne wykonywanie swoich funkcji, np. zgodnie z art. 612 § 1 kpc współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu.

Musicie pamiętać, iż przed sądem będziecie musieli udowodnić, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowego zarządzania. Mogą to być zeznania świadków, umowy lub uchwały, np. świadczące o naruszaniu zasad prawidłowej gospodarki przez dotychczasowy zarząd. Można również wnosić, by sąd zobowiązał zarząd do przedłożenia takich dokumentów.

[franki]

Aczkolwiek możliwość samodzielnego zbierania głosów poprzedziłbym (w imię dobrej praktyki) pisemnym zawezwaniem zarządu (podpisanym przez min. 10% właścicieli liczonych udziałami) do przeprowadzenia głosowania lub zwołania zebrania. Jeśli zarząd odmówi, można zbierać głosy samodzielnie i po uzyskaniu większości uchwała (o ile nie zostanie skutecznie zaskarżona) będzie ważna.

Czyli jeśli 10 % udziałowców podpisze się pod projektem uchwały i przekaże to zarządowi to zarząd powinien poddać ją pod głosowanie? Jest jakieś orzecznictwo w tej sprawie?

[piotrusb]

Nie ma formalnie takiego obowiązku, jednak zgodnie z art. 31 pkt b ustawy o własności lokali (link masz w prawym górnym rogu strony):

Zebrania właścicieli:
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Z kolei na zebraniu każdy właściciel może zgłosić projekt uchwały. W tej sprawie np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r. sygn. akt II CSK 370/2006.

Ponadto - choć formalnie, zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl głosy w trybie obiegowym powinien zbierać zarząd, to jednak w doktrynie i orzecznictwie panuje praktycznie pełna zgodność, że zbieranie głosów pod uchwałą przez osobę spoza zarządu może być podstawą do uchylenia uchwały, tylko wtedy jeśli miało to wpływ na jej treść. W uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lipca 2004 r. sygn. akt IV CK 543/03 Sąd Najwyższy wskazał, że uprawnienie do zbierania głosów ma tylko zarząd (art. 23 ustawy o własności lokali), jednak podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd tylko wówczas, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Jest w tej kwestii cały szereg orzeczeń wielokrotnie na forum przytaczanych np. wyrok z dnia 13 grudnia 2006 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 589/2006, wyrok z dnia 18 stycznia 2006 r. Sąd Apelacyjny w Poznaniu I ACa 1152/2005, wyrok SN z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/2006, wyrok SN z dnia 5 października 2011 r. sygn. akt IV CSK 664/10, wyrok Sąd Apelacyjnego w Warszawie z 8 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 584/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 10 stycznia 2012 r., sygn. akt: I ACa 603/11.

[elmaz]

większości uchwała (o ile nie zostanie skutecznie zaskarżona) będzie ważna.
Czyli jeśli 10 % udziałowców podpisze się pod projektem uchwały i przekaże to zarządowi to zarząd powinien poddać ją pod głosowanie? Jest jakieś orzecznictwo w tej sprawie?

Tak jak pisał piotrusb - formalnie - zarząd - na wniosek 1/10 udziałowców ma obowiązek zwołać zebranie. Tak stanowi UWL. Dodatkowo - orzecznictwo mówi, że na takim zebraniu każdy z właścicieli może złożyć dowolny projekt uchwały pod głosowanie.

Z tego ZWYCZAJOWO przyjmuje się (choć nie jest to wprost nigdzie zapisane) - że na żądanie 1/10 właścicieli zarząd powinien poddać pod głosowanie uchwałę także obiegiem (bo w gruncie rzeczy prowadzi to do tego samego skutku - głosowania nad uchwałą - a tylko procedura jest uproszczona). Ale formalnie nigdzie ten zwyczaj nie jest zapisany.

Natomiast - jeśli zarząd nie chce głosować takiej uchwały - to jest orzecznictwo (podał je piotrusb), które pozwala właścicielom zebrać głosy samodzielnie - i taka uchwała, jeśli uzyska większość będzie obowiązywać i prawie na pewno nie zostanie uchylona przez sąd ze względu na naruszenie procedury głosowania.