Ubezpieczenie w zarządzaniu nieruchoościami (artykuł) FM

[dobroslaw76]

FACILITY MANAGER

Co i kiedy ubezpieczać?

Pisząc o ubezpieczeniach w procesie zarządzania nieruchomościami nie sposób pominąć kluczowego zagadnienia, jakim jest sam podmiot, do którego oferta ubezpieczenia jest kierowana. W tym aspekcie należy poruszyć problematykę kwalifikacji osób wykonujących czynności zarządu oraz zakresu świadczonych usług. Innymi słowy, kim jest zarządca i jak on postrzega zarządzanie nieruchomościami.


Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (zwana dalej u.g.n.) w dziale V "Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami", w rozdziale 3 "Zarządzanie nieruchomościami" po raz pierwszy określiła w sensie formalnym zawód zarządcy nieruchomości i ramy jego działania. Art. 184 u.g.n. określa zarządcę jako osobę fizyczną posiadającą licencję zawodową nadaną w trybie przepisów 4 rozdziału. Zdaniem niektórych specjalistów z szeroko rozumianej branży zarządzania nieruchomościami, krzywdzącym jest nadawanie nazwy zawodu "zarządcy nieruchomości" osobie, która przeszła tylko 136-godzinny kurs doszkalający. Mówią o tym reprezentanci zawodu określający się mianem facility managera. Jego rola znacznie wykracza poza czynności "ustawowego" zarządcy. Facility Management to coś więcej. To znajomość ekonomii, architektury, nauk inżynieryjnych, IT, budownictwa, instalacji, zagadnień zarządzania przedsiębiorstwem i zasobami ludzkimi. W pojęciu Facility Management, oprócz szeroko pojętej opieki nad budynkiem, mieści się również obniżanie kosztów jego utrzymania, podnoszenie jakości oferowanych w nim usług, zachowanie wartości rynkowej, logistyka dostaw lub usług towarzyszących. Z kolei u.g.n.w art. 185 określa zarządzanie nieruchomościami jako czynności zmierzające do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. Działania te są wykonywane na podstawie umowy o zarządzanie. Punkt 3 cytowanego artykułu stwierdza, iż "zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością". Jest to umowa starannego działania, zawierana z właścicielem lub inną osobą mającą tytuł prawny do nieruchomości. Ustawa określa też zasady wykonywania zawodu zarządcy, zobowiązując go, by stosował przepisy prawa i standardy zawodowe, kierował się zasadami etyki, a czynności zarządzania wykonywał ze szczególną starannością, właściwą dla ich zawodowego charakteru, chroniąc interesy osób, które reprezentuje (art. 186 u.g.n.).

Dlaczego wyjaśnienie tych dwóch elementów jest istotne z punktu widzenia ubezpieczyciela? Otóż, zanim jakikolwiek specjalista do spraw oceny ryzyka (zwany underwriterem) podejmie decyzję z ramienia towarzystwa ubezpieczeniowego, o przedstawieniu oferty dla ubezpieczenia zarządcy nieruchomości czy też facility managera, dokonuje on analizy ryzyka wynikającego z zakresu prowadzonej działalności przez wymienione podmioty. Im szerszy jest zakres świadczonych usług tym oferta/polisa jest droższa. Lecz to tylko jedna strona medalu. Druga z kolei potwierdza rozmiar zakresu ochrony oferowanego przez dane towarzystwo ubezpieczeniowe. Fakt zgłoszenia do ubezpieczenia czynności określanych w ustawie jako "zarządzanie nieruchomościami" może zostać węziej zinterpretowane, aniżeli wynika to z prowadzonej działalności. Ważnym jest zatem jasne i klarowne przedstawienie w chwili ubiegania się o ofertę/polisę, faktycznego zakresu świadczonych usług. Pomocne w tym zakresie może być przedstawienie standardowej umowy o "za rządzanie" Można będzie w ten sposób w przyszłości uniknąć niepotrzebnych sporów z ubezpieczycielem, czy dana czynność wchodziła w zakres odpowiedzialności zarządcy, czy też nie. Większość towarzystw opiera swoje warunki - a co za tym idzie i swoją odpowiedzialność - na u.g.n., co jak wyżej już wspomniano, może być węziej interpretowane aniżeli czynności wykonywane w ramach Facility Managementu.

Przejdźmy jednak do zagadnień stricte ubezpieczeniowych. W art. 186 ust. 3 ustawodawca nakłada na zarządcę obowiązek wykupienia polisy odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku wykonywaniem czynności zarządczych. Do niedawna, a mianowicie do końca 2003 roku obowiązywała w tym zakresie pełna dowolność co do merytorycznej zawartości takiej polisy. Zarządca w umowie o zarządzanie składał oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu i nikt niczego - z punktu widzenia formalnego - nie mógł mu zarzucić. Innymi słowy, polisa ta mogła charakteryzować się wąskim zakresem ochrony, wysokimi udziałami własnymi, a i tak stanowiła wypełnienie obowiązku nałożonego na zarządcę w art. 186 ust. 3 u.g.n. Ta sytuacja zmieniła się jednak począwszy od 1 stycznia 2004 r. Ustawa o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli z 22 maja 2003 r. wprowadziła obowiązek posiadania polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przez podmioty inne niż posiadacze pojazdów mechanicznych i rolnicy, jeżeli wynika to z odrębnych ustaw. Ten sam akt prawny wprowadził zmiany do wspomnianych odrębnych ustaw, a do u.g.n. implementował art. 186 ust 4, tworząc tym samym delegację ustawową dla Ministra Finansów do określenia szczegółowego zakresu obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Przedmiotowy zakres regulowany jest w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2003 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości.

Tym samym na rynku ustaliła się reguła oferowania zarządcom polis obowiązkowych i dobrowolnych. Na czym polega różnica między jednymi a drugimi? Pierwsze z nich, jak już wyżej wspomniano, opierają się na rozporządzeniu MF gwarantującym bardzo szeroki zakres ochrony. Obejmuje on wszystkie szkody powstałe w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością (czynności, do których odwołuje się rozporządzenie wynikają z u.g.n.), z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wyłączone. Lista wyłączeń jest bardzo krótka. Znalazły się na niej szkody wyrządzone osobom bliskim, szkody wyrządzone przez zarządcę po pozbawieniu licencji, szkody polegające na zapłacie kar umownych. Pozostałe szkody, w tym szkody wyrządzone umyślnie i wskutek rażącego niedbalstwa, podlegają pod zakres gwarantowanej przez ubezpieczyciela ochrony. Te poczynania ustawodawcy zostały bardzo skrytykowane przez środowisko ubezpieczeniowe. Nie pozostało to bez wpływu na cenę ubezpieczenia, jak również na chęć ubezpieczycieli do oferowania tego typu produktów ubezpieczeniowych. Przyczyn takiego stanu rzeczy należy upatrywać w kryminogennym charakterze polisy oraz w trudnościach w uzyskaniu reasekuracji (ubezpieczeniu dla ubezpieczycieli) dla sprzedawanych polis. Na szczęście - przy takiej konstrukcji ochrony - wymagana od zarządców suma gwarancyjna nie jest wysoka i wynosi 50 000 euro w odniesieniu do jednego i wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia. Ubezpieczyciele nie mogą zawęzić przedmiotowego zakresu ochrony ani oferować niższych limitów odpowiedzialności, mogą natomiast zakres swojej ochrony rozszerzyć. Nikt rozsądny nie chce jednak tego robić. Co to oznacza dla zarządców? Oznacza to, że dla potrzeb spełnienia wymogów, jakie nadkłada na nich u.g.n. muszą oni wykupić wyżej wspomnianą polisę obowiązkową, a dla zabezpieczenia szkód przewyższających obowiązkowy limit 50 000 euro powinni wykupić polisę dobrowolną. Pojedyncze zakłady ubezpieczeń oferują na tych samych warunkach wyższe limity odpowiedzialności, lecz sumy gwarancyjne nie przekraczają 500 000 euro. Gwarancja ustawowego zakresu ochrony dla wyższych limitów przekłada się wprost na cenę. Przekracza ona czasami kilkukrotnie cenę dla polis dobrowolnych. Czym różni się polisa dobrowolna od obowiązkowej? Zasadnicza różnica sprowadza się do wprowadzenia dłuższej listy wyłączeń poprzez wyeliminowanie z zakresu ochrony przede wszystkim winy umyślnej, ale również np. nieterminowego wykonania zobowiązania, szkód wynikających z przekroczenia kosztorysów, nie zawarcia lub wadliwego zawarcia umowy ubezpieczenia dla zarządzanej nieruchomości itp. Te dodatkowe wyłączenia przyczyniają się do urynkowienia oferty (czyli do zaoferowania polisy na warunkach akceptowalnych dla obu stron, zarówno ubezpieczyciela jak i zarządcy), a co za tym idzie są możliwe do kupienia za przystępniejszą cenę.

Po co jednak jest nam potrzebna polisa dobrowolna? (Nie rozważamy potrzeby posiadania polisy obowiązkowej, gdyż taki obowiązek nakłada na zarządcę ustawa.) Jakie korzyści z niej płyną i w jakich przypadkach może być pomocna?

Musimy w tym momencie odwołać się do funkcji, jakie pełnią ubezpieczenia. Najistotniejszą jest zasada realności ochrony ubezpieczeniowej, zgodnie z którą nabywca polisy (w naszym przypadku szeroko rozumiany zarządca nieruchomości) może liczyć na to, iż szkoda związana z wypadkiem losowym i wynikająca ze świadczonych przez zarządcę usług zostanie pokryta w granicach ubezpieczenia i zgodnie z obowiązującymi warunkami. Należy pamiętać, że w przypadku ubezpieczeń odpowiedzialności cywilnej osobami ubezpieczonymi nie są zarządcy, lecz osoby przez nich poszkodowane. Co za tym idzie, ubezpieczyciel wypłaca odszkodowanie w imieniu sprawcy szkody, zdejmując z niego ciężar finansowy wynikający z konieczności zaspokojenia roszczenia. Ma to istotne znaczenie z punktu widzenia skali szkód i ich wielości.
Dokonując analizy ofert poszczególnych towarzystw ubezpieczeniowych należy przede wszystkim zwrócić uwagę na:
zakres podmiotowy (skutki czyich błędnych czynności są ubezpieczone?)
przedmiot ubezpieczenia (jakie czynności są objęte ochroną? jakie szkody podlegają pod ochronę ubezpieczyciela?)
zakres ochrony (co zawiera lista wyłączeń, czyli skutki jakich działań zarządcy nie będą chronione?)
limit odpowiedzialności ubezpieczyciela.
Uwzględniając powyższe czynniki można powiedzieć, że nie ma uniwersalnej receptury na dobrą polisę ubezpieczeniową dla zarządcy. Ubezpieczenie takie powinno być skrojone na miarę i uwzględniać specyfikę działalności wnioskodawcy, liczbę, rodzaj, wartość oraz lokalizację zarządzanych nieruchomości jak również zakres świadczonych usług. Nie można zatem dokonać prostego zestawienia ofert, wskazując tę najlepszą. Odstępstwem od tej zasady są ubezpieczenia obowiązkowe, które posiadają zadane przez Ministra Finansów warunki brzegowe, które muszą spełniać, niezależnie od tego, gdzie polisa zostanie zakupiona. Rozporządzenie Ministra Finansów przewiduje brak możliwości wprowadzenia przez towarzystwo ubezpieczeniowe udziału własnego oraz dłuższej listy wyłączeń, wprowadza ono także minimalną sumę gwarancyjną. Dodatkowo rozporządzenie wprowadza termin wejścia w życie obowiązku zakupienia polisy odpowiedzialności cywilnej. Jest nim dzień poprzedzający dzień rozpoczęcia wykonywania czynności zarządzania nieruchomością. Jednakże w przypadku posiadania przez zarządcę, przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, polisy dobrowolnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, obowiązek pojawia się dnia następnego po upływie okresu ubezpieczenia, na jaki polisa została zawarta. Należy na to zwrócić uwagę, by nie dublować zakresów ochrony polis. Polisa obowiązkowa i dobrowolna powinny się wzajemnie uzupełniać, co powinno charakteryzować dobrze dobrany i przygotowany program ubezpieczeniowy.

Jak wcześniej nadmieniono, jednym z kluczowych wyłączeń, jakie pojawiają się w ofercie towarzystw ubezpieczeniowych w zakresie OC dobrowolnego jest brak ochrony dla szkód wynikających z "niezawarcia lub wadliwego zawarcia umowy ubezpieczenia dla zarządzanej nieruchomości". Poniżej postaramy się przybliżyć tematykę ubezpieczeń nieruchomości, zwłaszcza w kontekście "właściwie dobranej umowy ubezpieczenia".

Ubezpieczenia - podobnie jak opony w samochodzie rajdowym - pełnią swoją funkcję tylko wtedy, kiedy są właściwie dobrane. Elementem, od którego należałoby zacząć rozważania o doborze rodzajów ubezpieczeń w działalności, jaką jest zarządzanie nieruchomościami, jest klasyfikacja samych nieruchomości. Z punktu widzenia ubezpieczeń majątkowych, nieruchomości można podzielić, z uwagi na ich cechy funkcyjne, na następujące rodzaje:
budynki biurowe,
budynki magazynowo-produkcyjne,
budynki mieszkalne.
W praktyce zdarza się, że podział nie jest tak wyrazisty i budynki łączą w sobie cechy biurowo-magazynowe lub biurowo-mieszkalne, niemniej dla zilustrowania podstawowych zagadnień wskazane będzie posługiwanie się uproszczoną klasyfikacją.

Drugim elementem wymagającym sklasyfikowania są rodzaje potencjalnych zagrożeń w prowadzonej działalności. Kombinacja tych dwóch elementów pozwoli dopiero na przeprowadzenie analizy ryzyka i dobór środków zaradczych. Podstawowy podział zagrożeń wygląda następująco:
fizyczne uszkodzenie lub zniszczenie budynku,
fizyczne uszkodzenie lub zniszczenie instalacji i wyposażenia budynku,
mechaniczne uszkodzenie lub zniszczenie instalacji i wyposażenia budynków,
straty następcze w postaci utraty czynszu i przychodów - w następstwie zagrożeń zewnętrznych lub mechanicznych.
Swego rodzaju nałożenie na siebie wyżej przedstawionych klasyfikacji dać powinno ogólny obraz ryzyka, które teraz należałoby zmierzyć czy też wyrazić w sposób przystępny. Do tego celu jest powszechnie stosowana (nie tylko zresztą w ubezpieczeniach) definicja ryzyka jako "stosunek prawdopodobieństwa zaistnienia zdarzenia (szkody) oraz potencjalnych skutków zdarzenia (szkody)". Posługując się taką definicją można wyznaczyć charakter danego zagrożenia (czy raczej miarę ryzyka) w stosunku do każdego z rodzajów nieruchomości.



Tak określona "mapa ryzyka" skłania do rozważenia możliwości jego przeniesienia najlepiej na profesjonalną i wyspecjalizowaną instytucję, jaką jest towarzystwo ubezpieczeniowe. Odpowiedzią rynku ubezpieczeniowego na tego typu zapotrzebowanie są przygotowane produkty odzwierciedlające nakreślony podział zagrożeń. Produktami tymi są:
ubezpieczenie mienia, w wariancie ryzyk nazwanych (named perils) potocznie nazywane ubezpieczeniem od ognia i innych zdarzeń losowych lub ubezpieczenie w wariancie od "wszystkich ryzyk" (all risks),
ubezpieczenie maszyn od awarii i uszkodzeń (machinery breakdown) w wariancie standardowym bądź zawężonym (szkody elektryczne),
ubezpieczenie utraty zysku (czynszu) w następstwie zdarzeń losowych (business interruption) lub w następstwie szkód maszynowych (machinery loss of profit).
Sam wybór produktu, czyli rodzaju ubezpieczenia, nie jest wystarczającym wysiłkiem poprzedzającym zawarcie umowy ubezpieczenia. Do rozważenia pozostaje ukształtowanie takich elementów polisy jak: system wyceny wartości mienia, udziały własne i franszyzy oraz klauzule (rozszerzenia dodatkowe). Jednym z najważniejszych elementów w kontekście realności przyszłego (ewentualnego) odszkodowania jest system wyceny wartości mienia. Obecnie obowiązujące systemy są następujące:
wycena według wartości księgowej netto - uwzględnia zamortyzowaną wartość budynku i w praktyce nie ma związku z realną wartością, w szczególności dla starszych inwestycji. System jest archaiczny i jedynie kilka z towarzystw ubezpieczeniowych jest w stanie zawrzeć umowę z jego uwzględnieniem. Aktualnie odchodzi się od tego systemu wyceny;
wycena według wartości księgowej brutto - uwzględnia wartość księgową mienia bez amortyzacji, lecz z przeszacowaniami. Jest to jeden z bardziej popularnych systemów stosowanych w polskiej rzeczywistości. Z pewnością jest on najłatwiejszy w użyciu, lecz im starszy budynek tym jego wycena staje się mniej realna;
wycena według wartości odtworzeniowej - jest wyceną mienia w stanie "jak nowe", co dla nieruchomości oznacza możliwość odbudowania nowego obiektu z uwzględnieniem dotychczasowej jego konstrukcji. W kontekście realności odszkodowania jest to system najbardziej pożądany;
wycena według wartości rzeczywistej - odpowiada wycenie według wartości odtworzeniowej pomniejszonej o faktyczne zużycie.
Ustalenie pozostałych elementów umowy ubezpieczenia powinno być odzwierciedleniem świadomej polityki czy też strategii ubezpieczeniowej. Na jej podstawie określona powinna zostać skłonność przedsiębiorstwa do retencji (pozostawienia na własnym udziale) ryzyka. Wyrażać się to może w wysokości udziałów własnych i franszyz, limitowaniu odpowiedzialności ubezpieczyciela bądź ograniczeniu zakresu ochrony (np. ubezpieczenie wyłącznie od zdarzeń katastroficznych, takich jak powódź).



Odrębnym aspektem jest kontrola możliwości regulowania roszczeń w stosunku do kontrahentów poprzez monitorowanie stanu ubezpieczeń podwykonawców oraz najemców. W przypadku podwykonawców takich jak np. agencje ochrony, firmy sprzątające i serwisowe istotne jest zabezpieczenie roszczeń w polisach ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W przypadku najemców ważnym elementem są wzajemne roszczenia regresowe ubezpieczycieli najemcy i wynajmującego. Brak uregulowania w tym zakresie powodować może wzajemne obciążanie stron za powstałe szkody, nawet bez ich wiedzy.

Jak łatwo zauważyć, problematyka ubezpieczeń nie należy do zagadnień najłatwiejszych, a w przypadku zarządców nieruchomości wymaga szerszego spojrzenia na zjawiska ubezpieczeniowe i około ubezpieczeniowe. Niewątpliwym doradcą w tym zakresie może okazać się broker ubezpieczeniowy. Broker jest swego rodzaju instytucją zaufania publicznego, pełni on niejako funkcję adwokata reprezentującego klienta wobec ubezpieczycieli. Zadaniem brokera jest fachowe zbadanie zagrożeń, przeprowadzenie analizy ryzyka oraz obiektywne zaproponowanie swojemu klientowi, co i w jaki sposób należy ubezpieczyć. Powstaje program ubezpieczeniowy, który jest zawsze "szyty na miarę", adekwatnie do rzeczywistych potrzeb klienta. Broker, wykorzystując swoją specjalistyczną wiedzę, jest często autorem nowych standardów czy niekonwencjonalnych rozwiązań. W przeciwieństwie do agenta przedstawia on oferty ubezpieczeń z różnych towarzystw, co daje klientowi możliwość wyboru najlepszych warunków ubezpieczenia (broker dokonuje porównania ofert przedstawionych przez ubezpieczycieli). Fakt nie związania brokera z żadnym zakładem ubezpieczeń zapewnia jego bezstronność w podejmowaniu działań na rzecz swojego klienta. W ramach swoich obowiązków broker również aktywnie uczestniczy w procesie likwidacji szkód.

[gstumpf]

Artykuł musi byc nieco starawy, z poczatku 2004
1. Wina umyslna w ubezpieczeniu OC zarządcy jest WYŁACZONA z zakresu zmianą ustawy o ubezpieczeniach obowiązkowych.
aktulany zakres ubezpieczenia oc zarzacy jest regulowany rozp min fin z 21.09.2004 dz.u. 207 /04 poz 2114, cytowane w artykule rozporządzenie jest nieaktualne
2. W temacie szacowanie sumy ubezpiezczenia budynku i innych tematów zwiazanych z ubezpieczeniami wspólnot polecam
www.ubezpieczeniawspolnot.webpark.pl
łacznie z ofertowaniem na bazie ankiety

pozdrawiam
grzesiek stumpf
gstumpf@wp.pl
biuro@rem.kn.pl
071/781-89-10
0609/19-06-19

[dobroslaw76]

dzieki za poprawe...

dobrze, ze jest ktos, kto w tym temacie jest "oblatany"

pozdrawiam

[gstumpf]

Ciekawa dyskusja na temat oc zarządcy miała miejsce na łamach "administratora " nr 1/2005 zwłaszcza na temat związany z zarzadca - przedsiebiorcą w kontekście wykladni Ministerstwa Infrastruktury.
Generalnie chodzi o to że część towarzystw ubezpieczeniowych nie uznało tej interpretacji.
Interpratcję zamieściłem na http://www.ubezpieczeni.webpark.pl/interpretacjami.html
Przyznacie jest bardzo "swoista" i trudna zdroworozsądowo. Przypominam, że wykładnia lub interpretacja nie jest źródłem prawa.