Głos z lokalu niewyodrębnionego będącego współwłasnością.

[kindziu]

Wklejam końcowe uzasadnienie. Dziwne uzasadnienie. Wspomnę że 10 właścicieli lokali mieszkalnych nie posiada ponad 50% udziałów we współwłasności w związku z czym jaki prejdykat i jaki art. 199 kc? A całe ustalenia to o kant; Wydano 23 karty w trybie obiegowym a powód nie wykazał że sposób zwołania zebrania miał wpływ na treść uchwały. Żałosne wobec faktu przeprowadzonej uchwały zbierając głosy pod listą przez dwóch lokatorów a w tym wszystkim maczała paluchy administratorka na wylocie która pracowała bez umowy. Gdybyście wiedzieli jakie słowa mi się cisną. No i oczywiście Sąd II instancji wydając wyrok nie zorientował się że wybór członków zarządu to czynność zwykła w związku z czym i odwołanie będzie takie same.
Olali też rozpatrzenie umocowania dwóch lokatorów do oddania głosu. Nie wspomnę że ustalili że lokale nie są samodzielne - a dawno już miały wydane zaświadczenia o samodzielności. Jakiś cyrk.


Sąd Apelacyjny zważył co następuje.


Apelacja jest bezzasadna.
Są Apelacyjny w pełni podziela ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji, i przyjmuje je za własne bez potrzeby przytaczania.

Słusznie zwrócił uwagę skarżący, że spór w niniejszej sprawie opiera się na kwestionowaniu sposobu obliczenia głosów związanych ze współwłasnością 12 niewyodrębnionych lokali użytkowych należących do wszystkich współwłaścicieli.
Powód prezentuje stanowisko, iż zasadą nie przewidującą wyjątków jest, że współwłaściciele lokali użytkowych w pozwanej wspólnocie powinni głosować jednomyślnie bowiem przysługuje om niepodzielny jeden głos. Powód na poparcie swojego stanowiska cytuje orzeczenie Sądu Najwyższego, z którego wynika że prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związane z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. Za powyższym stanowiskiem przemawiały argumenty wynikające z prawa rzeczowego (okoliczności, że udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, że nie przysługuje on samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom) jak i argumenty mające na celu ochronę interesów poszczególnych współwłaścicieli przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu, kiedy to przy braku jednomyślności powinien rozstrzygać Sąd w oparciu o art. 199 k.c. , mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem przyjąć należy, że prawo stoi na straży interesu współwłaścicieli i normuje rozwiązanie w sytuacji, kiedy pomiędzy współwłaścicielami nie ma jednolitości, a ich interesy są sprzeczne. Również ustawa o własności lokali zawiera instrumenty w oparciu, o które współwłaściciele nieruchomości wspólnej – właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową mogą dochodzić ochrony swoich interesów poprzez zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z nim niezgodnej. Z powyższego wynika, że ustawodawca stworzył w systemie prawa instrumenty mające na celu ochronę interesów współwłaścicieli rzeczy wspólnej. Idąc dalej tokiem rozumowania stwierdzić należy, w ocenie Sądu Apelacyjnego, że wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał większością głosów, bowiem tylko większość głosów daje gwarancję należytej ochrony interesów współwłaścicieli w niej zrzeszonych.
Przenosząc powyższe rozważanie na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w budynku mieszkalnym znajduje się 20 wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz 12 lokali użytkowych – faktycznie użytkowanych jako piwnice



Str.11

przez poszczególnych współwłaścicieli lokali mieszkalnych. Z treści aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 5.07.2011r. wynika, że Spółdzielnia Mieszkaniowa – dotychczasowy właścicieli lokali użytkowych – przeniosła na rzecz poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych udziały w niewyodrębninych lokalach użytkowych doprowadzając w konsekwencji do stanu, w którym dla każdego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego przypisany został jeden lokal użytkowy – piwnica – w postaci udziału w niewyodrębnionej części budynku ( odpis aktu notarialnego k. 13-17 ). W ocenie Sądu Apelacyjnego przyjmując koncepcję ochrony interesów poszczególnych współwłaścicieli lokali mieszkalnych należących do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.XXXX w B. zasadnym jest przyjęcie sposobu głosowania jaki miał miejsce nad zaskarżoną uchwałą bowiem pozwana ma pełne wyrażenie swojego stanowiska, tym bardziej, że praktyką we wspólnocie jest głosowanie wielkością udziałów, a nie uproszczoną metodą jeden właściciel jeden głos. Oczywistym jest, o czym świadczy wynik głosowania, że we wspólnocie nie ma jedności co do stanowiska dotyczącego podejmowanych uchwał. W konsekwencji każdorazowo współwłaściciele niewyodrębnionych lokali użytkowych zmuszeni byliby do podawania swoich stanowisk co do głosowania za bądź przeciw uchwale pod Sądu. W praktyce orzeczenie Sądu przesądzałby o zasadności bądź niezaradności podjęcia każdej uchwały przez wspólnotę. W prawdzie orzeczenie Sądu nie byłby wiążące dla właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych ale w przypadku podjęcia uchwały odmiennej treści niż rozstrzygnięcie Sądu wydane na żądanie współwłaścicieli lokali użytkowych, jednakże w przypadku zaskarżenia takiej uchwały stanowiłyby prejudykat przy orzeczeniu przez Sąd o zgodności uchwały z prawem, umową właścicieli lokali, zgodności z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, lub naruszeniem w inny sposób interesu współwłaścicieli. Taki stan może w ocenie Sądu Apelacyjnego doprowadzić do każdorazowej kontroli uchwały ( jej projektu) jeszcze przed jej podjęciem.
Wobec powyższego Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko Sądu I instancji iż w konkretnym stanie faktycznym niniejszej sprawy w przypadku niesamodzielnych niewyodrębninych lokali pełniących rolę piwnic w przedmiotowej sprawie, które w ramach przekształcenia spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową nadal pozostały niewyodrębnonymi, bliżej im niejako do części wspólnych nieruchomości, niż do lokali wyodrębnionych stanowiących odrębną własność, gdzie między współwłaścicielami tworzy się pewna więź obligująca ich do głosowania jednomyślnie. W przedmiotowej sprawie bowiem silniejsza jest więź między współwłasnością lokali a udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej niż między współwłaścicielami.

[piotrusb]

jaki art. 199 kc

Ano taki, że skoro lokale niewydrębnione stanowią przedmiot współwłasności, to zarządzanie nimi odbywa się w oparciu o zapisy kc, w tym art. 199 mówiący o podejmowaniu decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu. W stanie prawnym sprzed ostatniej nowelizacji uwl, współwłaściciele lokalu powinni oddać na uchwałę wspólnoty jeden uwspólniony głos w sposób ustalony w zależności od tego czy czynność określoną w uchwale należy zaliczyć do zwykłego zarządu (art. 201 kc), czy też czynność ta zakres ten przekracza (art. 199 kc).

jaki prejdykat

Prejudykat, nie prejdykat. http://sjp.pwn.pl/sjp/prejudykat;2572342

powód nie wykazał że sposób zwołania zebrania miał wpływ na treść uchwały. Żałosne wobec faktu przeprowadzonej uchwały zbierając głosy pod listą przez dwóch lokatorów a w tym wszystkim maczała paluchy administratorka na wylocie która pracowała bez umowy.

To uchybienie formalne, które zgodnie z ugruntowaną linią orzecznictwa, może być powodem uchylenia uchwały tylko wtedy jeśli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. To zaś z kolei musi w toku procesu udowodnić powód. Widocznie temu nie sprostaliście. Sam fakt zbierania podpisów pod uchwałą przez osobę nieuprawnioną, choćby sprzątaczkę, nie jest podstawą do uchylenia uchwały.

Sąd II instancji wydając wyrok nie zorientował się że wybór członków zarządu to czynność zwykła w związku z czym i odwołanie będzie takie same.

Nie wiem, co przez to rozumiesz. W sensie uwl wybór członków zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Natomiast zakres czynności zwykłego zarządu i czynności zakres ten przekraczających nie jest tożsamy w rozumieniu uwl i kc, a ta ostatnia regulacja ma zastosowanie do współwłasności.

Olali też rozpatrzenie umocowania dwóch lokatorów do oddania głosu.

Mieli właściwe pełnomocnictwa od właścicieli lokali?

Załączyłeś tylko fragment uzasadnienia, przy czym z wieloma literówkami, błędami itp., co utrudnia zrozumienie meritum. Tak jest w oryginale?

[kindziu]

Ano taki, że skoro lokale niewydrębnione stanowią przedmiot współwłasności, to zarządzanie nimi odbywa się w oparciu o zapisy kc, w tym art. 199 mówiący o podejmowaniu decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu. W stanie prawnym sprzed ostatniej nowelizacji uwl, współwłaściciele lokalu powinni oddać na uchwałę wspólnoty jeden uwspólniony głos w sposób ustalony w zależności od tego czy czynność określoną w uchwale należy zaliczyć do zwykłego zarządu (art. 201 kc), czy też czynność ta zakres ten przekracza (art. 199 kc).

Nie zrozumiałeś. 10 właścicieli lokali wyodrębnionych będących jednocześnie współwłaścicielami lokali niewyodrębnionych nie posiadało ponad 50%udziałów w tej współwłasności. Więc nie mieli większości w związku z tym nie mogli podjąć uchwały w zakresie zwykłego zarządu ani kierować do sądu w sprawach przekraczających zarząd zwykły.

To uchybienie formalne, które zgodnie z ugruntowaną linią orzecznictwa, może być powodem uchylenia uchwały tylko wtedy jeśli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. To zaś z kolei musi w toku procesu udowodnić powód. Widocznie temu nie sprostaliście. Sam fakt zbierania podpisów pod uchwałą przez osobę nieuprawnioną, choćby sprzątaczkę, nie jest podstawą do uchylenia uchwały.

Żadnego zebrania nie było.

Nie wiem, co przez to rozumiesz.

SN Sygn. akt I CSK 355/14 z dnia 17 czerwca 2015 r.
cyt,"Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do
czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty
mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego
zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty
mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą
wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za
przekraczającą zwykły zarząd."

Tak jest w oryginale?

Niestety. Czytałem i nie wierzyłem, nie potrafiłem przepisać przekreślonych(ręcznie) wyrazów.

[piotrusb]

Żadnego zebrania nie było.

I nie musiało być. Można zbierać podpisy pod uchwałą w t. zw. trybie obiegowym.

SN Sygn. akt I CSK 355/14 z dnia 17 czerwca 2015 r.

Istotnie, w sensie kc wybór zarządu jest czynnością zwykłego zarządu. W sensie uwl - zakres ten przekracza.

[kindziu]

I nie musiało być. Można zbierać podpisy pod uchwałą w t. zw. trybie obiegowym.

A kto powiedział że musiało być? Chyba nie czytasz tego co napisałem.

Znowu zaczynasz?

[piotrusb]

A kto powiedział że musiało być?

Napisałeś:

Żadnego zebrania nie było.

Więc czego Twoim zdaniem miała dotyczyć ta informacja, jeśli nie był to argument za tym, że uchwała powinna być uchylona? Ja o żadnym zebraniu wcześniej nie wspominałem.

Chyba nie czytasz tego co napisałem.

Wręcz przeciwnie - staram się czytać uważnie.

Znowu zaczynasz?

Niby co zaczynam?