Błąd w tytule Uchwały

[krzysia]

Witam! W czerwcu tego roku WM zdecydowała że zmienia zarzadcę, zwołano zebranie i na zebraniu podjęto Uchwałę (duża WM). Uchwała trafiła do Zarzadcy obecnego i zaczęło się kopanie dołków jak tu nie dopuścić do zmiany Zarządcy. Zarządca nawoływał do zaskarżania Uchwały- nikt tego nie zrobił z włascicieli. Okazało się że w Uchwale jest błąd w nazwie WM (tj.WM ul. Jakaśtam 1, a powinno być Jakaśtam 1abc)- w protokole z głosowania są już poprawne adresy i poprawne nazwiska i udziały włascicieli i ich podpisy. Czytałam trochę na temat tzw. błędów pisarskich i z tego co wiem to nie jest to powód do uchylenia uchwały- jedynie jej zaskarżenie, ale radca prawny w banku gdzie konto ma ta wspólnota twierdzi inaczej, Zarządca obecny napisał że taka WM nie istnieje. Co z tym zrobić: jest Uchwała są podpisy, ale to wszystko do śmieci ????Proszę o pomoc.

[krzysia]

pozwolę sobie zacytować :Na wstępie wskazać należy, iż ustawa o własności lokali nie ustawia procedury postępowania przy podjęciu uchwały z błędami pisarskimi, czy rachunkowymi. Ustawa ta nie odsyła także do żadnych innych przepisów proceduralnych. Nie wykształciła się również praktyka w tego typu sprawach. W związku z tym przyjąć należy regułę ogólną, iż wspólnota mieszkaniowa będzie związana uchwałą do czasu jej skutecznego podważenia. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Prawo to daje mu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (por. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 lutego 2001 r.; V CZ 4/2001, LexPolonica nr 350853). Art. 25 tej ustawy upoważnia właściciela lokalu do zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Możliwość zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Przepis ten ma na celu unicestwienie zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie (por. Alfred Gola – Nieruchomości. Warszawa 1999-2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis). W naszej ocenie nie zachodzą żadne przesłanki, aby skutecznie żądać unieważnienia przedmiotowej uchwały. Pozostaje jednak stan niezgodności obliczeń z tekstem uchwały. W związku z tym, naszym zdaniem, najlepszym rozwiązaniem byłoby poinformowanie właścicieli lokali o zaistniałej pomyłce, a następnie – przy najbliższym zebraniu właścicieli lokali - podjąć stosowną uchwałę o sprostowaniu błędu. Wskazujemy jednak, iż stosowne przepisy nie ustanawiają żadnej procedury postępowania w tego typu sprawach.

[piotrusb]

ale radca prawny w banku gdzie konto ma ta wspólnota twierdzi inaczej

Dla banku, który na podstawie takiej uchwały miałby dokonać określonych czynności (np. upoważnienia do dysponowania kontem) taka pomyłka może być podstawą do zakwestionowania uchwały.

WM ul. Jakaśtam 1, a powinno być Jakaśtam 1abc

Takie litery przy numerze mogą być istotne. Przypadek z życia: jestem właścicielem lokalu we wspólnocie Xsińskiego 123, ale obok są wspólnoty Xsińskiego 123 A,B,C,D, Xsińskiego 123 E, Xsińskiego 123 F, Xsińskiego 125 A,B,C,D,E oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa Xsińskiego. Każdy błąd w cyfrach lub literach oznaczenia nieruchomości wskazuje inny podmiot. Pytanie czy u Was podobna sytuacja zachodzi, czy też pomyłka jest ewidentna i nie może wskazywać na żadną inną wspólnotę.

Nie ma chyba faktycznie w takiej kwestii orzecznictwa dotyczącego wspólnot (przynajmniej ja nie znam), więc trudno oceniać jaka byłaby opinia sądu, gdyby sprawa trafiła na wokandę. Wydaje się, że jedynym pewnym sposobem jest sprostowanie błędu w kolejnej uchwale.

Można ewentualnie odwołać się (choć to daleka analogia i kwestia podlegająca rozstrzygnięciu sądów administracyjnych, nie zaś cywilnych, do kognicji których należą sprawy wspólnot, a jak pokazuje orzecznictwo sądy administracyjne i cywilne potrafią mieć krańcowo odmienne poglądy na te same sprawy) do art. 17 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych, zgodnie z którym:

Błędy w ogłoszonym tekście aktu prawnego prostuje się w formie obwieszczenia. Sprostowanie nie może prowadzić do merytorycznej zmiany tekstu aktu prawnego.

Tak więc możliwość korekty dotyczy jedynie drobnych, nieistotnych błędów, nie mających wpływu na treść merytoryczną (np. błąd ortograficzny, literówka, niewłaściwa jednostka miary itp.).
Natomiast sprostowanie błędu istotnego możliwe jest wyłącznie poprzez nowelizację (lub uchwalenie nowego aktu), pomimo że będzie to akt o takiej samej treści.
Co istotne art. 17 w/w ustawy pozwala wyłącznie na sprostowanie błędów powstałych w toku publikacji uchwały i tryb ten nie może być wykorzystany do poprawiania błędów, które powstały na etapie tworzenia aktu i były już zawarte w projekcie uchwały, która następnie została przegłosowana.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 9 kwietnia 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 73/08 stwierdził, że sprostowanie błędu, gdy przedmiotem uchwały jest akt prawa miejscowego, musi mieć charakter wyjątkowy i dotyczyć może jedynie szczególnie uzasadnionych przypadków, gdy nie można mieć wątpliwości, iż pomiędzy treścią przyjętego aktu a wolą prawodawcy wystąpiła oczywista różnica - np. istnieją dokumenty wskazujące, iż intencja prawodawcy była odmienna niż ostatecznie uzewnętrzniona w podjętej uchwale lub błąd ma charakter rażący, oczywisty (w tym: oczywiście wadliwe oznaczenie numeru nieruchomości).

Tak też orzekł WSA w Szczecinie w wyroku z 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 243/10, ale jego pogląd zakwestionował NSA w wyroku z 13 sierpnia 2010 r., sygn. akt II OSK 1488/10 stwierdzając, że jedyną prawnie dopuszczalną formą usunięcia błędów w uchwale rady gminy, nawet tych które wydają się być oczywiste np. pisarskich, jest zmiana takiego aktu. Analogicznie orzekł WSA w Krakowie w wyroku z 30 września 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 901/10.

[irenalo]

Dla banku, który na podstawie takiej uchwały miałby dokonać określonych czynności (np. upoważnienia do dysponowania kontem) taka pomyłka może być podstawą do zakwestionowania uchwały.

Bank takiej uchwały nie uzna. I ma do tego prawo. I nikt nie zmusi banku do zmiany/podpisania umowy póki nie będzie wszystko grało.
Gdyby taka pomyłka dotyczyła uchwały , która "nie wychodzi" poza wspólnotę, to w zasadzie wystarczyła by parafka pod poprawionym adresem. W razie zaskarżenia istnieje duże prawdopodobieństwo, że sąd nie uchyliłby uchwały z tego powodu .

[irenalo]

Takie litery przy numerze mogą być istotne. Przypadek z życia: jestem właścicielem lokalu we wspólnocie Xsińskiego 123, ale obok są wspólnoty Xsińskiego 123 A,B,C,D, Xsińskiego 123 E, Xsińskiego 123 F, Xsińskiego 125 A,B,C,D,E oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa Xsińskiego. Każdy błąd w cyfrach lub literach oznaczenia nieruchomości wskazuje inny podmiot. Pytanie czy u Was podobna sytuacja zachodzi, czy też pomyłka jest ewidentna i nie może wskazywać na żadną inną wspólnotę.

Oczywiście , że tak. Przy mojej ulicy jest adres : Nudnego Pisarza 7 a idąc dalej i przechodząc przez ulicę
Działacza Niepodległościowego jest adres Nudnego Pisarza 7 A.
Listonosze mylą sie nagminnie, nadawcy przesyłek również.

[krzysia]

Dziękuje za odpowiedzi. Trzeba będzie podjąć kolejna uchwałę... Czy jest jakąś mozliwosc żeby skrócić trzymiesięczny okres wypowiedzenia??