zawiadomienia o zebraniu

[szyno]

Jeszcze jedno: dla celów dowodowych warto wziąć pokwitowanie odbioru (podpis właściciela lokalu lub innej osoby pełnoletniej, obecnej w lokalu).

Tu się zgadza, że trzeba brać potwierdzenie odbioru (np. podpis z datą odpierającego na na Twojej kopii). Chcę tylko przestrzec, przed innymi domownikami. Otóż, listonosz też nie musi zostawiać innemu domownikowi, powinien zostawić tylko w przypadku zobowiązania się przez odbierającego do przekazania adresatowi. Listonosz nie może zmusić innego domownika do odebrania przesyłki nie adresowanej do niego. Więc jak zostawiasz u innego domownika, to warto dodać klauzulę, że zobowiązuje się do przekazania adresatowi, np. w ciągu 24h. Aby później nie było, że adresat nie otrzymał, bo domownik zapomniał.

[owner]

Jasne, że listonosz zmusić nikogo do odbioru nie może (w razie odmowy zostawi w skrzynce awizo), ale jeśli uzyska potwierdzenie odbioru od osoby pełnoletniej obecnej w lokalu, przesyłka jest uznana za dostarczoną. Podobnie z zarządem wspólnoty. Żaden sąd tak dostarczonego zawiadomienia nie zakwestionuje.

Poza tym, samo zawiadomienie o zebraniu nie jest takie ważne, bo we wspólnotach nie obowiązują rygory takie, jak w przypadku zgromadzeń organów osób prawnych: wymóg quorum, usztywniony porządek zebrania itp. Głosowanie zawsze można uzupełnić w drodze indywidualnej i tym samym doprowadzić do konwalidacji potknięć czy nieprawidłowości proceduralnych, związanych ze zwołaniem zebrania - jeśli uchwała będzie przyjęta w trybie mieszanym to tak, jak by zebrania w ogole nie zwoływano.

[7TP]

A co zrobić z właścicielem, który odmawia podpisania zawiadomienia o zebraniu? Nie przyjmuje też poczty.
Drugi przypadek. Właścicielka zameldowana jest w swoim lokalu, ale lokal wynajmuje. Najemcy nie chcą udzielić żądnej pomocy w kontakcie z właścicielką.

[andy]

W takich przypadkach wystarczy wysłać korespondencję listem poleconym na adres lokalu (chyba, że właściciel lokalu na piśmie wskazał inny adres do korespondencji) i zachować dowód nadania. W stosunkach cywilnoprawnych taką korespondencję uważa się za skutecznie doręczoną nawet gdy adresat uchyla się od jej odbioru. Ten sam skutek będzie miała próba osobistego doręczenia korespondencji, najlepiej w obecności świadka. Odmowę odbioru należy odnotować, potwierdzić przez świadka i przechowywać w dokumentacji wspólnoty.

Podstawa prawna - art. 61 kodeksu cywilnego:

§ 1. Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.
§ 2. Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.

[7TP]

Bardzo dziękuję za pomoc. Dzięki Twojej pomocy mogłem powołać się na konkretny przepis i zawiadomienie zostało dostarczone. Właściciel odpuścił sobie zabawę i podpisał potwierdzenie odbioru. Natomiast co do właścicielki lokalu wysłałem list polecony za potwierdzeniem odbioru.

Sprawa wspólnoty, w której jestem jest bardzo dziwna. Wspólnota liczy 33 lokale. Zarządcą był jeden z właścicieli lokalu, ale w pewnym momencie, kiedy doszło do problemów z kominami spalinowymi i wentylacyjnymi wycofał się szybko i 31 marca 2005 r. został na swoją prośbę uchwałą właścicieli odwołany z pełninia funkcji "zarządu wspólnoty"-tak jest w uchwale. W uchwale jest również napisane, że będzie pełnił swoje obowiązki do dnia 31 grudnia 2005 r. w przypadku nie powołania nowego zarządu, jak również, że zwalnia się go z dotychczasowych obowiązków z dniem 01 stycznia 2006 roku.
Na czym więc polega problem. Właściciele dosyć niefrasobliwie (przyznaję, że ja również ) pozostawili całą sprawę własnemu losowi. Teraz, gdy minęły trzy lata bezkrólewia i gdy zaczynaja się wszystko sypać (liczne usterki) wszyscy głośno narzekają, ale nikt się za to nie chciał zabrać.
Problem jest taki: właściciele (około 60% właścicieli) płacili stawki podawane co roku przez byłego zarządcę, mimo, że nic nie robił z problemami wspólnoty, ale regulował rachunki (woda, energii elek. nieruchm wspóln, sprzątaczka). Aby go uwolnić od zarządu zgodziłem się przyjąć obowiązki członka zarządu i zarządzać wspólnotą. Ale tu okazało się, że były zarządca nie chce zwołać zebrania - minął miesiąc od projektu uchwały. Przypisuje tylko sobie takie prawo. Znam art.31 ustawy o własności lokali, ale zwołując zebranie powołałem się na art.30ust.1a. Stwierdził również, że nie musiał zwoływać zebrań, bo był zwolniony z obowiązków - z czym się zgadzam- ale gdy nie ma zebrań, a i formalnie zarządcy czyż nie każdy może zwołać zebranie? Były zarządca twierdzi, że tylko on i sieje propagadę wsród właścicieli, że zebranie jest niezgodne z prawem i nie ma po co na nie przychodzić.
Czytałem również, że zwołując zebranie mozna popełnić błędy proceduralne, które nie skutkują nieważnością zebrania i uchwał na nim podjętych. Czy mógłbym prosić o konkretną podstawę prawną?
Jeżeli nie był zarządcą, ale wykonywał częściowo obowiązki zarządzania czy za ten okres należy się takiemu zarządcy pełne czy cześciowe wynagrodzenie?

[andy]

Zarządcą był jeden z właścicieli lokalu, ale w pewnym momencie, kiedy doszło do problemów z kominami spalinowymi i wentylacyjnymi wycofał się szybko i 31 marca 2005 r. został na swoją prośbę uchwałą właścicieli odwołany z pełninia funkcji "zarządu wspólnoty"-tak jest w uchwale. W uchwale jest również napisane, że będzie pełnił swoje obowiązki do dnia 31 grudnia 2005 r. w przypadku nie powołania nowego zarządu, jak również, że zwalnia się go z dotychczasowych obowiązków z dniem 01 stycznia 2006 roku.

Od 31 marca 2005 r. Twoja wspólnota nie ma zarządu. W okresie od 1 kwietnia 2005 do 1 stycznia 2006 r. wspólnota miała pełnomocnika (który jednak nie był już członkiem jednoosobowego zarządu), którego pełnomocnictwo wygasło 1 stycznia 2006 r. Od 1 stycznia 2006 były członek zarządu reprezentuje wspólnotę bez umocowania. Podstawa prawna - przepisy kodeksu cywilnego:

Art. 103. § 1. Jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.
§ 2. Druga strona może wyznaczyć osobie, w której imieniu umowa została zawarta, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
§ 3. W braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu.
Art. 104.
Jednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna. Jednakże gdy ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu, zgodził się na działanie bez umocowania, stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania.
Art. 105.
Jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć.

Obecnie ten właściciel lokalu prowadzi sprawy wspólnoty bez zlecenia. Podstawa prawna - przepisy kodeksu cywilnego:

Art. 752. Kto bez zlecenia prowadzi cudzą sprawę, powinien działać z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a przy prowadzeniu sprawy obowiązany jest zachowywać należytą staranność.

Art. 753. § 1. Prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia powinien w miarę możności zawiadomić o tym osobę, której sprawę prowadzi, i stosownie do okoliczności albo oczekiwać jej zleceń, albo prowadzić sprawę dopóty, dopóki osoba ta nie będzie mogła sama się nią zająć.
§ 2. Z czynności swych prowadzący cudzą sprawę powinien złożyć rachunek oraz wydać wszystko, co przy prowadzeniu sprawy uzyskał dla osoby, której sprawę prowadzi. Jeżeli działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął przy prowadzeniu sprawy.

Art. 754. Kto prowadzi cudzą sprawę wbrew wiadomej mu woli osoby, której sprawę prowadzi, nie może żądać zwrotu poniesionych wydatków i odpowiedzialny jest za szkodę, chyba że wola tej osoby sprzeciwia się ustawie lub zasadom współżycia społecznego.

Art. 755. Jeżeli prowadzący cudzą sprawę dokonał zmian w imieniu osoby, której sprawę prowadzi, bez wyraźnej potrzeby lub korzyści tej osoby albo wbrew wiadomej mu jej woli, obowiązany jest przywrócić stan poprzedni, a gdyby to nie było możliwe, naprawić szkodę. Nakłady może zabrać z powrotem, o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy.

Art. 756. Potwierdzenie osoby, której sprawa była prowadzona, nadaje prowadzeniu sprawy skutki zlecenia.

Ale tu okazało się, że były zarządca nie chce zwołać zebrania

W tej sprawie były członek zarządu nie ma nic do powiedzenia. Sam (lub z grupą popierających Cię właścicieli lokali) zwołaj zebranie wspólnoty, dochowując znanych Ci wymogów, określonych w ustawie o własności lokali.

Czytałem również, że zwołując zebranie mozna popełnić błędy proceduralne, które nie skutkują nieważnością zebrania i uchwał na nim podjętych. Czy mógłbym prosić o konkretną podstawę prawną?

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00 -> http://pub.sn.pl/ow3_ic.nsf/0/728f23b05 ... 20publ.pdf

Jeżeli nie był zarządcą, ale wykonywał częściowo obowiązki zarządzania czy za ten okres należy się takiemu zarządcy pełne czy cześciowe wynagrodzenie?

Wspólnota może przyznać właścicielowi lokalu wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy za czas pełnienia obowiązków członka zarządu oraz za okres prowadzenia spraw po rezygnacji oraz sama decyduje o wysokości tego wynagrodzenia.

W świetle powyższych przepisów były członek zarządu ma obowiązek szczególowo rozliczyć się za cały okres prowadzenia spraw wspólnoty.