Pełnomocnictwo

[owner]

wymagano pełnomocnictwa bądż w postaci aktu not. lub udzielony przy pracowniku administracji

Oczywiście, że masz rację.
Pełnomocnictwo musi być sporządzone na piśmie - i tyle. Może być ogólne lub rodzajowe. To drugie jest wymagane przy podejmowaniu uchwał w sprawach przekraczających zwykły zarząd (również proceduralnych, jak na przykład zmiana sposobu głosowania z większości udziałów na 1 właściciel = 1 głos).

Nikt nie ma prawa żądać pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do czynności, do których prawo nie wymaga takiej formy. To jakiś idiotyczny, biurokratyczny wymysł, mający utrudnić właścicielom udział w zebraniu za pośrednictwem pełnomocnika. Pociąga za sobą konieczność wizyty u notariusza, stratę czasu i pieniędzy. Niejeden właściciel machnie na to ręką i zrezygnuje. I może o to chodzi?

A może chodzi o to, że "administracja" nie potrafi ocenić, czy pełnomocnictwo jest poprawnie sporządzone i wymaga potwierdzenia notariusza, żeby mieć tak zwaną "dupokrytkę"? Żeby nikt nie zakwestionował udziału pełnomocnika w głosowaniach? Nie świadczy to dobrze o kompetencjach "zarządców" z "administracji".

Nie ma również wymogu, aby podpis był składany w obecności "administracji".
(Notabene, co to za "administracja"? )
Zażądaj na piśmie podania podstawy prawnej dla takich wymysłów.
I poinformuj "administrację", że jest takie forum wspólnot mieszkaniowych, na którym cała Polska się z niej śmieje

[elistwan]

Witam,
mam wielką prośbę. Za 1,5 tygodnia mamy zebranie wspólnoty w sprawie uchwały o zmianie formy zarządu. W aktach notarialnych mamy zapisane że zarząd pełni developer, dlatego będzie na nim notarisz. W zawiadomieniach o zebraniu napisano nam, że zgodnie z Art. 99. § 1. Kodeksu Cywilnego członkowie wspólnoty muszą mieć pełnomocnictwa notarialne żeby móc głosować za osoby nieobecne (np. mąż za żonę).
Wspólnota jest duża bo aż 139 mieszkań (współwłaścicieli 226). Około 15% osób nie mieszka, około 20% wynajmuje mieszkania (wlaściciele są w całej Polsce i poza też).

Czy mamy jakieś szanse na zmianę formy zarządu i na to żeby wreszcie nie płacić za "koklusz i gradobicie" bo tak sobie wymyślił zarząd i zarządca?
Czy jest to prawda w sprawie pełnomocnictw notarialnych ?

[owner]

Czy jest to prawda w sprawie pełnomocnictw notarialnych ?

W tym przypadku tak:
"Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie." Art. 99. § 1 KC.

Z jedną uwagą: mąż za żonę (i żona za męża) może zagłosować zawsze, ponieważ oboje są współwłaścicielami lokalu na zasadach współwłasności łącznej (małżeńskiej), bez żadnego pełnomocnictwa.

"W czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej do zarządu objętym nią majątkiem znajdują zastosowanie art. 36 – 40 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Te mówią, że każdy z małżonków ma prawo do samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym, jeśli drugi nie sprzeciwi się zamierzanej czynności. Należy wskazać, że zasada lojalności wymaga, by małżonkowie informowali się wzajemnie o planowanych czynnościach. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą m.in. wspólnego lokalu mieszkalnego. A zatem każdy z małżonków ma prawo samodzielnie brać udział w zebraniu wspólnoty i głosować bez dodatkowego umocowania w postaci pełnomocnictwa współmałżonka. Oczywiście w zebraniu wspólnoty małżonkowie mogą uczestniczyć razem, przy czym zawsze i tak przysługuje im jeden głos.

Należy jednak pamiętać, że na mocy obowiązujących przepisów niektóre czynności dotyczące majątku wspólnego wymagają zgody współmałżonka. Zgoda współmałżonka wymagana jest do dokonania m.in.:

-Czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, a także prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,

-Czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal.

Gdyby zatem w porządku obrad zebrania wspólnoty przewidziane było głosowanie nad uchwałą np. o obciążeniu nieruchomości wspólnej hipoteką – małżonek głosujący we wspólnym imieniu powinien mieć zgodę współmałżonka w postaci stosownego pełnomocnictwa."
http://www.zarzadcy.com.pl/?str=wsp&c=czytaj&id=106

[slawkozab]

Nie do końca jestem przekonany co do potrzeby pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do głosowania nad zmiana sposobu zarządu. uchwała tako zgodnie z ust 2a art 18 uowl winna byc zaprotokołowana przez notariusza. I tutaj spotkałem sie z różnymi wymaganiami notariuszy. Jedni osobiscie sprawdzają dowody osobiste włascicieli i w ich obecności właściciele składają podpisy na liscie głosowania, inni wymagają jedynie oswiadczenia przewodniczacego zebrania o prawidłowości jego zwołania i tozsamości właścicieli. Zawsze jednak wystarczało pełnomocnictwo rodzajowe w formie pisemnej.

[elistwan]

Dziękuję za wyjaśnienie, ale mam następne pytania.
W jaki sposób działać i co można zrobić jeśli ich notariusz nie uzna takiej interpretacji prawa? Co można zrobić?
Czy potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe do głosowania nad uchwałą o zmianie formy zarządu (w piśmie napisali że takie jest potrzebne co wynika z art. Art. 98. KC. gdyż ta uchwała przekracza zakres zwykłego zarządu ).
Czy jeśli ktoś ma pełnomocnictwo ogólne na wszystkie głosowania nad uchwałami we wspólnocie, to ono nie wystarczy?
Jeśli w akcie notarialnym wpisane są dzieci pełnoletnie to czy rodzice muszą mieć od nich pełnomocnictwa notarialne, czy też obowiązują przepisy art. 36 – 40 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ?
Czy możliwe jest w przypadku uchwały o zmianie formy zarządu, żeby najpierw uchwalić uchwałę, że jedno mieszkanie to jeden głos ?
Czy jeśli w zebraniu uczestniczy notariusz to nie ma możliwości głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów (tak czytałam ale może się coś zmieniło) ?
Będę bardzo wdzięczna za szybkie odpowiedzi. Dzisiaj byłam u kilku sąsiadów i chcą zmiany zarządu, gdyż niestety budynak ma wady, ale to są nasze przypuszczenia (odpadają tynki w mieszkaniach, ciągle palą się żarówki, są kłopoty z ciepłą wodą siecią telewizyjną i wentylacją mechaniczną). Zarządca działa cały czas w interesie developera który podpisał z nim umowę.
W sierpniu skończy się gwarancja i jak tego nie załatwimy teraz to będziemy wszystkie naprawy robić z własnych pieniędzy. Wtedy to może być najdroższy nowy budynek w mieście. Martwi nas to wszystko . Pomóżcie proszę bo macie wspaniałe pomysły.

[owner]

W jaki sposób działać i co można zrobić jeśli ich notariusz nie uzna takiej interpretacji prawa? Co można zrobić?

Uzyskać pełnomocnictwa notarialne.

Czy potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe do głosowania nad uchwałą o zmianie formy zarządu (w piśmie napisali że takie jest potrzebne co wynika z art. Art. 98. KC. gdyż ta uchwała przekracza zakres zwykłego zarządu ).

Macie kompetentnego zarządcę. Tak, jest potrzebne pełnomocnictwo rodzajowe: musi być wskazany rodzaj (rodzaje) czynności prawnych (art. 98 KC). Pełnomocnictwo ogólne nie wystarczy - tak też wynika z orzecznictwa sądowego.

Z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00:

"Według treści przedmiotowych pełnomocnictw Bohdan W. i Ewa N. zostali upoważnieni do reprezentowania swoich mocodawców „w pełnym zakresie przepisów ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: mojej nieobecności na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał w trybie indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd”.

Tak sformułowane umocowanie świadczy o tym, że przedmiotowo odnosi się ono do wszystkich czynności zarządu przysługujących właścicielowi lokalu (faktycznych, prawnych, „procesowych”) wynikających nie tylko z ustawy o własności lokali, ale także – przez art. 1 ust. 2 u.w.l. – z kodeksu cywilnego. Nie świadczy zaś o tym, – nawet przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych obowiązujących przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) – że mamy do czynienia z pełnomocnictwem rodzajowym, albowiem brak jest określenia rodzaju czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiotu. Pełnomocnictwa te bowiem nie wymieniają konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad."

Jeśli w akcie notarialnym wpisane są dzieci pełnoletnie to czy rodzice muszą mieć od nich pełnomocnictwa notarialne, czy też obowiązują przepisy art. 36 – 40 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ?

Jeśli pełnoletnie dzieci są właścicielami (współwłaścicielami) lokalu, to muszą udzielić pełnomocnictw.

Czy możliwe jest w przypadku uchwały o zmianie formy zarządu, żeby najpierw uchwalić uchwałę, że jedno mieszkanie to jeden głos ?

Takiej formy głosowania ustawa nie przewiduje, 1 właściciel = 1 głos tak.

Czy jeśli w zebraniu uczestniczy notariusz to nie ma możliwości głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów (tak czytałam ale może się coś zmieniło) ?

Jest taka możliwość, ale musicie to ustalić z notariuszem.