Fundusz Remontowy - po co? komu?

[Stanisław]

Zauważ, że fundusz remontowy nie jest wprowadzony UWL! Wspólnota może finasować remonty w różny sposób, np. uchwalić, że na określony dzień każdy właściciel wpłaci przypadajacą na niego częśc remontu a żadnych zaliczek wpłacać nie musi

No nie wiem, w Art. 14.1 czytamy: ...Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację... Rozumiem, że mowa tu o: (a) remontach, czyli "większych", okazjonalnych robotach; (b) bieżącej konserwacji, czyli "mniejszych" robotach, związanych ze zwykłym zużywaniem się.

Koszty zarządu to wszystkie wydatki związane z NW. Nie rozróżnia się ani nie wartościuje: wydatków na remonty, kosztów eksploatacji bieżącej, mediów do NW, wynagrodzenia Zarządu itp. (Art.14).
Ustawową regułą jest zaplanowanie tych wydatków w formie planu gospodarczego, na podstawie którego, wylicza się wysokość zaliczki (Art.30.2.1). Zaliczkę tę płaci się co miesiąc, z góry, nie później niż 10-go dnia (Art.15). Zaliczkowanie dotyczy zatem i wydatków na remonty (nazywanych zwyczajowo FR). Sądzę, że odstepstwo od tej reguły jest naruszeniem Ustawy i byłoby uzasadnione tylko w wyjątkowych przypadkach.
Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie w ciagu roku zmienić plan gospodarczy i do-uchwalić zaliczkę na kolejny remont, bo np. jest jakaś wyjątkowa potrzeba.

[Janusz Gdański]

A jednak z treści UWL nie wynika, aby odrębnie uchwalać zaliczkę na remonty i tworzyć fundusz remontowy! Zauważ także, że ustawa mówi o ROCZNYM planie gospodarczym, co w przypadku planowania kosztownych remontów, na które środki gromadzi się przez czas dłuższy, ma znaczenie. Fundusz remontowy zazwyczaj był tworzony głownie po to, by wpłacający członkowie wspólnot mieli prawo do ulg podatkowych, które znikło z końcem 2005r.
Na marginesie - znam opinię NIK, z której wynika, że gmina nie musi wpłacać uchwalonych przez wspólnotę (której członkiem jest gmina a jej przedstawiciel uchwałę zaakceptował) zaliczek na FR. Jeśli Cię to interesuje, to na pw mogę podać szczegóły.

[Seweryn Chwałek]

Nie ma obowiązku uchwalania naliczania odsetek, co najwyżej należy uchwalać, że odsetek nie naliczamy. Termin do 10. każdego miesiąca jest zobowiązaiem ustawowym, od takich jak i zobowiązań umownych moga według kc być naliczane odsetki.
osobne uchwalanie zaliczek na FR i NW oraz media wynika z obowiązku rozliczenia tych zaliczek i tyel. Należy rozliczyć NW należy rozliczyć FR. Był remont to rozliczamy ile poszło pieniędzy, nie było remontu to rozliczamy ile współnota powinna mieć na FR a ile ma bo ktoś nie wpłacił. To że ustawa nakazuje rozliczać w stosunku rocznym niczemu nie przeszkadza aby finansowanie remontu planownego za 3-5 lat (w uchwale o planie remontów- to taki dobry zwyczaj) był rozłożony na te 3-5 lat w miesięcznych zaliczkach w stosunku do udziałów, czy powierzchni. Proponuję nie komplikować bo dobre planowanie to dobre zarządzanie. FR mozna planować na dłużej niż rok. Można w uchwale o sposobie zarządu zapisać obowiązek miesiecznych wpłat na FR. Wówczas wszystko jasne- także dla kupującego lokal. Taka uchwała idzie do KW.

[ewanna]

Tak więc szanowni Panowie - co z tym funduszem ???
Koleżanka była na szkoleniu prowadzonym przez Panią Rogoż ... wróciła z takimi rewelacjami że mi ręce opadły ... Tak jak piszecie - roczne rozliczenie "funduszu remontowego", zwrot niewykorzystanych środków ... - no właśnie - podstawa prawna ???? Ja póki co słyszę że taka jest interpretacja - ale interpretacja czego ??? Kurczę - błędne koło... dzisiaj się usmiałam (chociaż z wielkim trudem - niech żyją zebrania !!!!!) - mam w planie remont dachu za 400 tys., uzbieraliśmy 100 tys., Właściciele zastanawiają się nad kredytem ... a teraz im powiem że mogę im te pieniądze oddać ... Pytanie - jaka będzie reakcja większości liczącej każdy grosz z trudem wyciągnięty z ich biednych kieszeni ?

[Janusz Gdański]

Spróbuję podsumować:
1. Podstawowym celem tworzenia wyodrębnionego funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej było stworzenie członkom wspólnot prawa do skorzystania z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych. Prawo to zostało uchylone z końcem 2005r, ale na kontach wielu wspólnot są pieniądze wpłacane w okresie, gdy prawo do ulg istniało. Nie można tych środków wydać na inne cele, niż te, na które były wpłacane (i "dopuszczone" rozporządzeniem stanowiącym załącznik do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), gdyż doszłoby do złamania prawa.
2. Wspólnota może - ale nie musi - tworzyć fundusz remontowy, na którym gromadzi środki na przyszłe remonty.
3. Wspólnota musi tworzyć roczne plany gospodarcze, ale może też tworzyć plany wieloletnie. W takim przypadku można zdecydować (uchwałą) że od nieterminowych wpłat na FR będą naliczane odsetki, ale jest uzasadnione, by odsetek nie liczyć, jeśli pieniądze mają przez lata "leżeć" bezproduktywnie - każdy członek wspólnoty może posiadanymi środkami obracać lub lokować je na rachunkach, natomiast musi w odpowiednim momencie swoje zobowiązanie pokryć.
4. Wspólnota może dowolnie ukształtować regulamin funduszu. Jeśli jednak go utworzy, to powinien mieć on charakter ciągły a roczne rozliczenie FR ma mieć formę informacji o stanie konta - zwrot powinien być wykluczony, chociaż wspólnota moze uchwalić inaczej.
Czy o czymś zapomniałem?

[Seweryn Chwałek]

1. Odpis podatkowy jest kwestią uboczną nie pierwszorzędną. Są interpretace MF, które uznają możliwość odliczenia podatku od kwot wpłaconych na FR niezależnie na co zostaną te pieniądze wydane. Nawet gdyby doszło do zwrotów z FR nie byłoby to sprzeczne z prawem- wspólnota tak postanowiła bo np. przeprowadziła już remont i zostały pieniądze. Nie ma wówczas konieczności korygowania PITów. Nie było to świadome wpłacanie potem wypłacanie by zyskać na podatku tylko wydarzenia gospodarcze potoczyły się tak, że pieniądze zostały. Można wypłacać. Właściciel wówczas w swoim picie za rok w którym dostał zwrot wykazuje przychody w kwocie w której otrzymał zwrot i tyle. Płaci podatek. Wszystko zgodnie z prawem. Celem FR nie są odpisy podatkowe tylko finansowanie remontów. Gdy wspólnota wyda środki z FR na co innego- nie dojdzie do złamania prawa podatkowego- wspólnoty generalnie zwolnione były dotychczas z podatku dochodowego więc nie bardzo ma znaczenia z punktu widzenia prawa podatowego z jakiego tytułu wspólnota wydała pieniądze. Właściciel wpłacił na Fr i jest w porządku.
2. Wspólnota może - ale nie musi - tworzyć fundusz remontowy, na którym gromadzi środki na przyszłe remonty. Lepiej jednak jeśli tworzy- wówczas organizm gospodarczy jakim jest wspólnota funkcjonuje lepiej. Planowanie to podstawa. Oszczędność również.
3. Raczej nie jest uzasadnione by odsetek nie naliczać od wpłat na FR- bo wówczas po prostu wpłat będzie mniej, a jak przyjdzie do remontu to nie wiadomo czy będą pieniądze. Racjonalne jest, że jeśli mogę zapłacić później bez żadnych kosztów to opłaca mi się to zrobić i tak będą postępować właściciele. Tymczasem pieniędze zgromadzone na FR mogą pracować na rzecz wspólnoty choćby na lokatach terminowych. Mogą służyć jako zabezpieczenie kredytu i wówczas bank ocenia "wpłacalność" właścicieli - jak jest słaba kredytu nie daje. Obecnie prace remontowe idą w górę 20-30 % rocznie. Kredyt kosztuje 6-11%. Pozwolenie właścicielom by wpłacali kiedy chcą rozbija spójną przemyślaną gospodarkę wspólnoty. Oczywiście wspólnota może tak postanowić.
4. Regulamin funduszu może się zawierać w uchwale o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej , którą to wspólnota ma obowiązek uchwalić. Tam można zapisać z jakich tytułów księgujemy wpłaty (NW, FR, media) jak je rozliczamy, co to są nadpłaty (za media) a co pop rostu zobowiązania (wpłaty na FR). Można uchwalać osobny regulamin FR.